투자 배수 계산

마지막 업데이트: 2022년 2월 16일 | 0개 댓글
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쏘카 제공

"이 가격이면 잘 사는 건가"…수익형부동산 투자 전 계산법

[땅집고] 상업용 부동산에 투자할 때 관건은 수익률(환원율)과 적정가격, 적절한 임대료 수준이다. 매입대상 부동산의 수익과 적정 가격을 분석할 줄 아는 투자자와 모르는 투자자의 차이는 하늘과 땅 차이다. 꼬마빌딩 등 건물을 살 때만 적용되는 건 아니다. 오피스텔이나 상가도 이 법칙은 동일하게 적용된다.

부동산 가치 평가는 어렵고 복잡한 수학 문제가 아니다. 소득과 환원율을 이해하면 수익형 부동산의 가치를 쉽게 알 수 있다. 얼마에 사야 그 물건에 적절한 가격인지 파악할 수 있다는 얘기다. 31억원에 나온 부동산 매물 사례를 통해 과연 적절한 매입 가격인지 알아보겠다.

[땅집고]거래사례 샘플./ 박기람 기자

매입 대상 물건의 적정 가격을 알기 위해서는 환원율을 구해야 한다. 환원율은 미래추정이익을 현재가치로 전환하기 위해 적용하는 할인율이다. 환원율이 낮을수록 물건 가치는 높게 평가되고 환원율이 높을 수록 가치가 하락한다.

순운영이익(소득)을 환원율로 나누면 물건의 적정 가격을 구할 수 있다. 따라서 환원율부터 먼저 구해야 한다. 환원율을 구하기 위해서는 주변의 거래 사례를 모아야 한다. 동일 지역에서 거래된 유사 부동산의 평균치를 시장환원율로 선정하는 것이다. 환원율은 순운영이익을 거래가격으로 나눠서 계산한다.

[땅집고]환원율은 순운영이익을 매매가로 나눈 값./ 박기람 기자

이를 위해서는 먼저 순운영이익을 구해야 한다. 순운영이익은 총운영수입에서 운영비용을 뺀 금액이다. ▲연간임대료, ▲보증금수입, ▲총운영수입, ▲운영비용 등 4가지 요소를 순서대로 계산하면 도출해낼 수 있다. 연간 임대료는 월세에 12개월을 곱한 금액으로 계산하고, 보증금운용수입은 임대차기간 만료 시 보증금을 임차인에게 반환해야 하므로 전형적인 투자수익율이 될 수 있는 예금금리 수준을 적용한다. 여기서는 연 1%를 적용했다.

연간임대료와 보증금운용수입을 합하면 총운영수입이 나온다. 본래 총운영수입은 임대료 외에 관리비, 주차료, 광고판, 자판기 수입들 기타 수입이 포함되는데 일반적으로 1000㎡ 이하 건물은 소유주나 임차인이 직접 관리하는 경우가 많아 제외했다.

모든 계산을 마치면 대상 매물의 적정 매입 가격이 나온다. 대상 물건의 시장가치는 순운영이익 1억2091만원을 환원율 3.9%로 나눠 31억15만원이라는 결론이 나온다. 따라서 31억원 이상을 지불해 매입하면 시장가치 보다 비싸게 취득하는 것이고 29억원에 사게 된다면 2억 원의 투자가치가 있는 셈이다.

이를 통해 알 수 있는 사실은 부동산 가치 평가의 본질은 소득인 임대료와 환원율에 있다는 점이다. 이는 부동산 평가 방법 중 하나인 수익환원법으로, 대상 물건이 장래 산출할 것으로 기대되는 순이익을 환원해 가격시점에서의 평가 가격을 산정할 수 있다. 여기서 수익환원법에 의해 가격을 산정하는 방법은 결국 임대료 수익이 높아야 부동산의 가격이 올라간다는 것을 의미하는데, 수익형 부동산의 가격은 결국 임대료 수익에 의해 결정된다는 의미다. /글=정보현NH투자증권 부동산연구원

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벤처캐피털이 투자할 때 가장 중요하게 생각하는 것

벤처캐피털, VC(Venture Capital). 어디서 한 번 쯤은 들어보셨죠? 경쟁력과 성장 가능성 있는 기업의 주식을 사는 형태로 투자를 집행하는 기업 또는 기업의 자본을 말합니다. 그 동안 금융 시장에서 기업가치 평가의 주된 주체는 벤처캐피털이었습니다. 그래서 ‘벤처캐피털 평가법(VC Valuation Method)’은 기업가치를 정하는 방법 중 꽤 익숙하고 잘 알려진 모델입니다.

제일 먼저 이 표현이 등장한 것은 하버드 비즈니스 스쿨 William 교수가 진행한 연구 자료입니다. ‘기업은 협상 중인 엔젤 투자자나 VC가 기대하는 수익을 만족시켜야 한다’는 아이디어가 씨앗이었어요.

그래서 이 방법을 활용하기에 적합한 기업은 어느 정도 수익이 나고 있는 기업입니다. 앞에서 봤던 다른 모델들과는 다르게 창업가의 경험, 충성 고객들의 반응, 사업을 진행하면서 이뤄냈던 마일스톤 등은 전혀 고려되지 않아요. (물론, VC들이 투자를 할지 말지 결정할 때에 이런 요소들을 당연히 고려합니다. 다만 이 ‘방법’에 대해서는 원칙적으로 고려되지 않는다는 말이죠.)

1) 기본적으로 활용되는 계산식을 살펴봅시다=벤처캐피털 평가법은 투자를 집행하는 VC가 최종적으로 얼마나 투자금을 회수할지, 몇 배의 기대수익률을 달성할지에 초점을 맞춰야 합니다. 가장 기본적으로 활용되는 계산식은 다음과 같습니다.

오늘은 정 대표가 VC를 만나는 날입니다. VC에서 주로 활용하는 벤처캐피털 평가법을 활용하겠죠? VC의 질문을 예상해보겠습니다.

정 대표님 기업의 현재 가치는 15억 정도 되시네요. 저희는 이번에 5억 정도 투자할게요. 5년 후에 400억 정도는 회수하리라 기대합니다.”

기본 계산식에 수치를 대입하니 기대되는 ROI Multiple은 20배가 나오네요.

2) 엑싯 밸류는 어떻게 세팅할까요?=보통 엑싯 밸류 세팅하는 데에 활용되는 두 가지 방법이 있습니다.

첫째는 산업군 동향 파악. 정 대표가 운영하는 기업이 속해있는 산업군에 있는 기업을 살펴보니, 약 2배 정도로 엑싯합니다. 엑싯하는 해에 예상되는 당기 순이익이 200억 원이라면, 그 기업의 엑싯 벨류는 400억 원이 됩니다.

다음은 주당순이익지수 (PER: Price/Earnings Multiples) 활용. 정 대표의 기업이 속해있는 산업군이 주로 적용하는 PER 값과 수익을 활용합니다. PER값과 수익, 둘을 곱해서 나오는 값이 엑싯 밸류가 됩니다.

  • 산업군 PER 값: 10
  • 그 해 수익: 40억원

3) 투자 후 기업가치를 계산합니다=엑싯 밸류가 400억으로 세팅되었으니, 투자자들의 기대수익을 만족시키기 위해서 투자 후 기업가치가 얼마로 세팅되어야 하는지 계산해봅시다. (눈치채신 분들은 아시겠지만, 이 식은 맨 처음 봤던 계산식에서 기대수익배수와 투자 후 기업가치 위치를 바꾼 계산식입니다)

  • 엑싯 밸류(Exit Value): 400억
  • 기대수익배수: 20배

4) 투자 전 기업가치를 계산합니다=처음에 익혔던 기업가치 기본 공식을 활용해 투자 전 기업가치는 얼마인지 계산해봅시다.

5) 투자자들이 소유하는 지분율을 계산합니다=최종적으로, 투자금을 투자 후 기업가치로 나누면 지분율이 나옵니다.

이 방법은 향후 몇 년 안에 대표님의 기업이 얼마나 수익을 낼 수 있을지 실제로 예측할 수 있다는 가정 하에 활용하는 것이 가장 좋습니다. 현재 수익이 아예 없는 상태이거나, 수익을 예상하기 어려운 시점이라면 VC들은 “400억원의 엑싯 밸류를 얻을 수 있다”는 대표의 의견에 이의를 제기할 것이고 기업가치를 조정하자고 협상을 하게 될 거에요.

VC의 특성을 이해하는 것도 중요합니다. VC가 가장 원하는 것은 뭘까요? 당연히, 투자한 기업이 엄청 큰 수익을 내고 VC도 엄청 큰 투자 회수금을 얻는 겁니다. 보통 VC들은 10~20배에 이르는 수익률을 기대하거든요. 만약 이 계산 방식의 어느 단계에서든지 큰 허들이 있겠다고 느껴진다면, VC들은 투자하지 않을 거예요.

사람들이 경력, 커리어 관리를 하는 것처럼 VC도 똑같습니다. 10배, 20배수로 엑싯하게 되는 이력이 투자 포트폴리오에 실리게 된다면 그것만큼 좋은 일이 없겠죠. 그래서 투자 이후에도 기업들과의 긴밀한 관계를 이어나가게 되는 것입니다. VC들은 실제로 투자한 기업들이 이후에 어떻게 성장하고 있는지 그 과정을 직관적으로 보여줍니다. 자신들이 운영하는 소셜 미디어 채널을 활용해 기업의 좋은 소식들을 널리 알리기도 하고, 투자한 기업이 성장하는 데에 도움이 될 만한 사람이나 기관들을 연결시켜 주기도 합니다.

[퀀트투자] 종목 선정할 때 유용한 몇 가지 투자지표와 재무비율 계산공식

기업 진단을 위해 사용되는 다양한 지표들이
우리가 주식 투자할 종목 선정하는 데 동원되는 지표들과 거의 동일하다는 사실과,
이 지표들이 어떻게 계산되는지 그 공식을 배우게 되었습니다.
아래 는 퀀트투자를 하든 그냥 투자를 하든 일반적으로 널리 접하게 되는
투자지표(PER, PBR, PSR 등)재무비율(유동비율, 부채비율, ROE 등),
그리고 재무전문가들이 많이 들여다보는 몇 가지 지표(MDD, 샤프지수 등)에 대한 계산공식을 정리한 것입니다.

지표 설명 공식
CAGR 기하평균인 '연복리 수익률(Compound Annual Growth Rate)' (최종 자산÷최초 자산)X(1÷횟수) - 1
EBIT 영업이익
EBITDA 세전, 이자지급전 이익 영업이익+감가상각+감모상각(=무형자산의 감가상각)
EV 비영업자산 시가총액+부채-현금-비영업자산
GP/A Gross Profit/Asset 매출총이익÷총자산
MDD 최대 낙폭(Maximum Draw Down). 특정 투자 기간 중 포트폴리오의 고점에서 저점까지의 낙폭이 가장 큰 구간의 낙폭값 (고점값-저점값)÷고점값
PBR Price to Book Ratio, 주가순자산비율 주가÷주당순자산(=BPS)
PCR Price Cash-flow Ratio, 주가현금흐름비율 시가총액÷영업현금흐름
PER Price Earning Ratio, 주가수익비율 주가÷주당순이익(=EPS)
PSR Price Selling Ratio, 주가매출액배수 주가÷주당매출액(=SPS)
ROA eturn 투자 배수 계산 On Assets, 총자산순이익률 순이익÷총자산
ROC Return On (Invested) Capital, 투하자본수익률 EBIT÷투자자본
ROE Return On Equity, 자기자본이익률 순이익÷자기자본(자본총계)
샤프지수 위험 대비 수익률 지표, (포트폴리오 기대수익률-무위험자산수익률)÷포트폴리오 수익률의 표준편차 (수익-예금금리)÷표준편차
시가총액 주가X주식수
유동비율 유동자산÷유동부채
부채비율 부채총계÷자본총계
연 배당률 연간배당금÷주가X100
배당성향(Payout ratio) 배당금÷당기순이익X100 = 주당 배당금X주당 당기순이익X100
총자산 순자산÷(1-부채비율)
자기자본 자본금+이익잉여금
순자산 BPSX발행주식수
자본금 발행주식수X액면가

이거 툴에 들어가면 다 계산해서 보여주는데 공부해서 뭐하나 싶지만,

동일한 종목의 똑같은 지표(예컨데, PER)를 보는데
툴(네이버증권, 에프앤가이드, MTS)마다 다르다거나,

내가 원하는 시점의 주가나 재무상태를 기준으로 지표를 계산하고 싶은데
보고 있는 지표는 당최 어느 시점을 기준으로 계산이 된 건지 알 수가 없다거나,

어떤 API에서 제공하는 정보를 바탕으로 의사결정에 도움되는 지표들을 추가하고 싶다거나

할 때, 알고 있으면 무척 유용하게 사용할 수 있습니다.
정보가 생성된 시점과 의사결정에 동원되는 시점 간의 시차는 적으면 적을수록 좋으니까요.

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* 이 영상은 중앙사이버평생교육원의 후원으로 제작되었습니다.
* (수정합니다) 2021.3.1부로 신구대,인덕대 겸임교수에서 인덕대학교 세무회계학과 교수로 변경되었습니다.

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#5. 유보율 (기초이론_반) / 주.단.기 Update

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안녕하세요 🙂
\”주식 단기 학교\” 입니다 !
오늘은
\”유보율\”
개념에 대해서 공부하겠습니다 🙂
He can do.
She can do.
Why not me.
오늘도 \”성공 투자\” 하세요 . 🙂
음악 출처
INtro Music (buddy): https://www.bensound.com
OUTtro Music (ukulele): https://www.bensound.com

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 New Update #5. 유보율 (기초이론_반) / 주.단.기

#5. 유보율 (기초이론_반) / 주.단.기 New Update

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[하마회계 EP.07] ‘복잡한 재무제표’ 1초만 읽을 수 있다면? New Update

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1초만 재무제표를 볼 시간이 주어진다면 ‘유동비율’을 보겠다는 일본의 한 회계사. 유동비율이 대체 무엇이길래 수 많은 재무지표들 가운데 가장 중요한 지표로 꼽힌 걸까요? 이번 시간엔 기업의 건정성을 판단하는 유동비율에 대해 알아봤습니다.
#재무제표 #1초만에읽는 #유동비율 #회계기초 #하마회계

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 Update [하마회계 EP.07]

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투자 배수 계산

(출처=쏘카)

[팍스넷뉴스 강동원 기자] 쏘카가 국내 모빌리티 플랫폼 상장 '1호' 타이틀을 성공적으로 거머쥘 수 있을지 관심이 집중된다. 주식시장 위축과 기업가치 고평가 논란 등 넘어야 할 과제가 많으나 전망은 낙관적이다. 쏘카의 사업 성장성·상장 청사진이 뚜렷한 데다 투자 매력도를 끌어올릴 만한 요소를 곳곳에 배치해서다.

◆ 시장 친화적 공모구조 설계…증시 위축 '정면돌파'

26일 투자은행(IB) 업계에 따르면 쏘카는 상장 후 시가총액 1조2046억~1조5944억원을 목표로 유가증권시장(코스피) 입성에 도전한다. 총 공모주식수는 455만주, 공모가 희망밴드는 3만4000~4만5000원을 제시했다. 기관 수요예측은 8월 4~5일, 일반 공모청약은 같은달 10~11일 진행한다. 대표 주관사는 미래에셋증권이다.

쏘카 상장개요. (출처=증권신고서)

시장에서는 쏘카가 조 단위 기업가치를 인정받으며 증시 입성에 성공할 수 있을지 시선을 모은다. 지난 1월 LG에너지솔루션 이후 대형 IPO의 일정 철회·연기가 이어져서다. 하반기 최대어로 관심을 끈 현대오일뱅크마저 증권신고서를 제출하기도 전인 지난 21일 상장철회 의사를 밝혔다.

쏘카는 시장 친화적인 공모구조 설계로 우려를 해소한다는 계획이다. 먼저 쏘카는 공모가 책정을 위해 '매출액 대비 기업가치 비율('EV/Sales) 지표를 활용했다. 비교기업 10곳의 평균 EV/Sales 배수 7.0을 적용, 주당 평가가액 6만5352원을 도출했다. 여기에 최근 5년 코스피 상장 기업 평균(22.03~33.03%)을 크게 웃도는 31.1~48.0%의 할인율을 반영했다.

보수적으로 변한 시장 눈높이를 고려해 기업가치를 대폭 낮췄다. 시장에서 평가하던 쏘카의 기업가치는 3조~5조원 수준이었다. 하지만 코로나 엔데믹(감염병의 풍토병화) 시대에 접어들며 플랫폼 등 성장주에 대한 투자 배수 계산 투자 배수 계산 투자심리가 악화한 점을 고려했다는 설명이다. 지난 3월 롯데렌탈이 쏘카 지분 13.9%를 취득하면서 평가한 1조3180억원과 비교해도 큰 차이가 나지 않는다.

쏘카는 재무적투자자(FI)·전략적투자자(SI) 등 기존 주주로부터 보호예수 체결을 이끌며 상장 직후 유통 가능한 주식 수(유통가능물량)를 16.28%(547만6218주)로 낮췄다. 코스피 상장 기업 평균(30%)과 비교하면 절반에 불과한 수치다. 상장 직후 주가 불확실성을 줄여 투자 매력도를 높이겠다는 의도로 해석된다.

IB업계 관계자는 "최근 급격한 금리 상승으로 성장주에 대한 투자심리가 악화한 것이 변수로 꼽힌다"면서도 "쏘카가 구주매출 대신 전량 신주발행에 나서는 데다 유통물량 비중도 낮추는 등 보수적으로 변한 시장 분위기를 고려하기 위해 고심한 흔적이 보인다"고 말했다.

◆ 카쉐어링 사업 성장성·청사진 눈길

쏘카 실적. (출처=증권신고서)

쏘카의 사업 성장성과 청사진도 도드라진다. 쏘카의 주력사업은 카쉐어링(차량공유)으로 지난해 투자 배수 계산 전체 매출 90% 이상을 책임졌다. 올해 1분기 말 기준 시장 점유율은 78.6%로 시장 지배자 지위를 차지하고 있다. 2016년부터 지난해까지 연평균 매출성장률 28.6%를 기록했다. 올해 2분기 영업이익도 13억원으로 흑자 전환에 성공했다.

일각에서는 쏘카의 수익이 카쉐어링 사업에 집중된 점을 주목, 성장에 한계를 맞을 수 있다고 지적한다. 하지만 쏘카는 추가 성장동력을 원활하게 확보하고 있다. 최근에는 마이크로 모빌리티 플랫폼(전기자전거 등)을 운영하는 나인투원과 주차장 플랫폼 '모두의 주차장'을 운영하는 모두컴퍼니를 인수했다. 쏘카는 기존 사업과의 시너지를 창출한다는 계획이다.

쏘카 제공

예컨대 여행자가 서울에서 부산으로 여행을 떠나는 경우 서울까지 '타다' 서비스를 사용하고 부산에 내려서는 쏘카의 '카쉐어링' 차량을 활용한다. 이후 목적지 근처에서 가장 저렴한 주차장을 찾기 위해 '모두의 주차장' 서비스를 사용하고 '쏘카 앱'에서 예약한 장소에서 숙박을 해결하는 방식이다. 현재 쏘카의 플랫폼 앱 회원 수는 1000만명에 이른다.

차량관제시스템(FMS, Fleet Management System), 자율주행도 주목할만한 사업이다. FMS는 쏘카가 자체 개발한 시스템을 통해 차량의 위치·주행속도 등 주요 정보를 취합해 운영비용 절감·교통사고 예방 등 성과를 얻었다. 자율주행은 라이드플럭스와 협업, 시범사업을 진행하고 있으며 내년 본격적인 사업화에 나설 계획이다.

(출처=증권신고서)

상장 청사진도 눈에 띈다. 쏘카는 공모자금으로 성장동력 발굴에 나설 계획이다. 구체적으로 모빌리티 밸류체인(가치사슬)을 구축할 수 있는 타법인 취득 자금에 900억원을 사용한다. 또, 마이크로 모빌리티 서비스지역 확대·주차 플랫폼 고도화 등을 위해 335억원을 투자할 예정이다.

쏘카 관계자는 "많은 수의 이용자를 보유한 플랫폼을 운영하기 때문에 회원들을 통한 결합상품 판매·고객 추가 구매 등이 가능하다"며 "쏘카 앱이 플랫폼 기능을 통합한 슈퍼 앱으로 발전하고 있고 이를 통해 이용자의 이동 생활에 필요한 서비스를 더욱 원활하게 제공할 수 있을 것"이라고 말했다.


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