최근의 투자트렌드

마지막 업데이트: 2022년 1월 28일 | 0개 댓글
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지금까지 ESG 투자를 둘러싼 글로벌 시장 흐름과 주요 이슈들을 살펴본 바에 따르면 ESG 투자의 재무적 효과, 평가체계 간 일관성, 공시체계의 표준화 등에 있어서 여전히 많은 논란의 여지가 있음에도 불구하고 ESG 투자 규모는 매년 급속히 성장하고 있음을 확인할 수 있었다. ESG 투자는 비교적 역사가 짧은 분야로 현시점에서 그 효과를 판단하기는 어렵지만, 미래 자본시장의 중요한 화두가 될 것임은 분명해 보인다. 최근 국내에서도 국민연금의 책임투자 확대로 ESG 투자에 대한 관심이 높아지고 있는데, 향후 ESG 투자에 대한 많은 논의와 진전이 이루어지길 기대해 본다.
1) ESG 투자는 주류, 담배, 무기제조 등 특정 산업을 투자에서 배제하는 종교적, 윤리적 동기에서 출발하였으며, 이후 지구온난화,기업비리, 인권문제 등에 대한 사회적 관심이 증가하면서 그 의미와 개념이 진화해왔다. 이로 인해 ESG 투자는 경우에 따라 사회책임투자(social responsible investment), 책임투자(responsible investment), 지속가능한 투자(sustainable investment), 윤리적 투자(ethical investment) 등 다양한 명칭으로 일컬어지고 있다(김성천, 2014, 국내 사회책임투자 법제 동향과 과제, 기업지배구조리뷰 제73호)
2) UN PRI는 전 세계 기관투자자들이 투자의사결정 시 반영해야할 ESG 핵심가치를 담은 투자원칙으로 6개 원칙(투자분석 및 투자의사결정에 ESG 이슈 반영, 투자철학 및 운용원칙에 ESG 이슈를 최근의 투자트렌드 통합, 투자대상기업에 ESG 정보공개 요구, 금융산업의 PRI 준수 및 이행 노력, PRI 이행을 위한 상호 협력, PRI 이행에 대한 세부활동 및 진행사항 외부 보고) 및 33개 세부 실천 프로그램으로구성되어 있다.
3) ESG 통합은 기업 가치 및 위험분석에 ESG 이슈를 함께 고려하는 방식, 적극적 주주권 행사는 기업 경영진과 대화 또는 의결권 행사를 통해 ESG 이슈에 관여하는 방식을 의미한다.
4) IMF, 2019, 『Global Financial Stability Report』.
5) 보건복지부 국민연금기금운용위원회, 2019. 11. 29, 시장의 예측가능성 및 장기성과 제고를 위한 수탁자 책임에 관한 원칙 후속조치 및 책임투자 활성화 추진, 보도자료.
6) GSIA, 2019, 『2018 Global Sustainable Investment Review』.
7) 최근 Morgan Stanley에서 미국의 자산운용사들을 대상으로 수행한 설문 조사 결과, 응답자의 79%가 ESG 투자 결정에 있어서 재무적 수익을 사회ㆍ환경 영향력만큼(또는 그 이상으로) 중요하게 여기고 있는 것으로 나타났다(Morgan Stanley, 2019,『Sustainable Signals』)
8) Renneboog, L., Ter Horst, J., Zhang, C., 2008, The price of ethics and stakeholder governance:The performance of socially responsible mutual funds, Journal of corporate finance 14(3), 302-322; Friede, G., Busch, T., Bassen, A., 2015, ESG and financial performance: aggregated evidence from more than 2000 empirical studies, Journal of Sustainable Finance & Investment 5(4), 210-233.
9) Krüger, P., 2015, Corporate goodness and shareholder wealth, Journal of financial economics 115(2), 304-329; Diemont, D., Moore, K., Soppe, A., 2016, The downside of being responsible: Corporate social responsibility and tail risk, Journal of business ethics 137(2), 최근의 투자트렌드 213-229.
10) 일례로 최근 미국 캘리포니아공무원연금(CalPERS)은 운용 수익 악화로 기존의 석탄 채굴 회사, 총기 제작 회사, 인권ㆍ환경위반 신흥시장 등에 대한 투자 배제(divestment) 정책을 전면 재검토하는 것을 검토 중인 것으로 알려졌다(The Wall Street Journal, 2019. 6. 16, Calpers’ Dilemma: Save the World or Make Money?)
11) Friede, G., Busch, T., Bassen, A., 2015, ESG and financial performance: aggregated evidence from more than 2000 empirical studies, Journal of Sustainable Finance & Investment 5(4), 210-233.
12) IMF, 2019, 『Global Financial Stability Report』.
13) Auer, B. R., Schuhmacher, F., 2016, Do socially (ir) responsible investments pay? New evidence from international ESG data, The Quarterly Review of Economics and Finance 59, 51-62.
14) The Wall Street Journal, 2018. 9. 17, Is Tesla or Exxon More Sustainable? It Depends Whom You Ask.
15) State Street Global Advisors, 2019, 『The ESG Data Challenge』.
16) 평가기관별 ESG 점수의 차이를 발생시키는 주요 원인으로 Berg et al.(2019)은 다음의 세 가지를 지적하고 있다. 첫째는 범위의 괴리(scope divergence)로 ESG 점수 산정의 기반이 되는 특성들의 집합이 기관마다 서로 다른 상황을 의미한다. 둘째는 가중치의 괴리(weight divergence)로 개별 ESG 항목에 대해 부과하는 가중치가 평가기관 간 서로 다른 상황을 의미한다. 셋째는 측정의 괴리(measurement divergence)로 이는 어떤 동일 ESG 항목에 대해 기관마다 서로 측정방식이 다른 상황을 의미한다. 예를 들어 한 기관은 기업의 노동환경에 대한 평가 기준을 근로자 이직률로, 다른 기관은 노동분쟁 건수를 기반으로 한다면 두 기관에서 평가한 노동환경 점수는 상당히 다를 것이다. 추가로 이들 요인 중 기관 간 ESG 점수 차이에 대해 가장 높은 영향력을 미치는 요인은 측정의 괴리로 전체 ESG 점수 차이의 50.1%를 설명하며 범위의 괴리와 가중치의 괴리는 각각 36.7%, 13.2%의 설명력을 갖는 것으로 나타났다 (Berg, F., Koelbel, J.F., Rigobon, R., 2019, Aggregate Confusion: The Divergence of ESG Ratings).
17) 한국경제연구원, 2019. 12. 11, ESG공시, 의무화보다는 자율적 공시 확대로.
18) 오덕교, 2017, ESG 공시 강화에 대한 제언, CGS 리포트.
19) Financial times, 2019. 7. 12, US Congress rejects European-style ESG reporting standards.
20) GRI는 1997년 미국의 환경단체인 세리즈(CERES)와 국제연합환경계획(UNEP) 등에 의해 설립된 NGO로 전 세계 기업을 대상으로 지속가능보고서 작성에 대한 가이드라인을 개발, 보급하고 있다. 2000년에 첫 번째 지속가능성 보고 가이드라인 G1이 공표된 이후 G2, G3, G4, GRI standards로 개정되어 왔다.
21) 한국표준협회에 따르면 2018년 기준 기업, 지자체, 공공기관 등을 포함한 지속가능경영보고서 발간건수는 133건, 그 중 상장기업의 발간건수는 98개에 불과한 것으로 조사되었다.
22) 금융위원회, 2020, 2. 20, 2020년 주요 업무계획, 보도자료.
23) 예를 들어, 기존 GRI기준 대신에 미국 지속가능회계기준위원회(Sustainability Accounting Standard Board, SASB)의 기준을 참고하는 것도 하나의 안이 될 수 있다. SASB 기준은 모든 일반적인 ESG 이슈를 관심도(Evidence of Interest), 재무적 영향도(Evidence of Financial Impact), 발생가능성(Forward-looking Adjuestment)으로 구성된 분석 프로세스를 통해 분류하고 이 중에서 각 섹터 및 산업에 특화된 중요 이슈를 선정, 이를 Form 10-K에 기재할 수 있도록 표준화된 지표로 만들어 제공하고 있다(박윤정, 2013, 미국 지속가능회계기준 개발 동향 및 기존 ESG 공시기준과의 비교, CGS 리포트)

한국은행(The bank of Korea)

[제2022-25호] 주택가격 전이효과 분석 지난해 주택가격의 큰 폭 상승과 관련하여 특정 지역의 개발 기대감 등과 같은 국지적 요인이 주변지역으로 확산된 것이 일부 기여하였다는 지적이 제기되고 있다. 따라서 본고에서는 최근 주택가격의 변동 원인을 분해하는 한편 주택가격의 지역간 및 전세-매매가격 간 전이효과의 특징을 살펴보고 시사점을 도출하고자 한다. 전체 주택가격 변동을 주택시.

해외경제포커스

해외경제 포커스(제2022-17호) ▣ 해외경제 포커스 제2022-17호(7.15일) (목차 및 주요 내용) Ⅰ. 주요국 경제 1) 미국 2) 유로지역 3) 일본 4) 중국 5) 기타 .

국내외 경제동향

최근의 국내외 경제동향 (2022.7) □ 최근 국내경제는 대외여건 악화에도 소비가 개선되면서 회복세를 지속 □ 금년중 경제성장률은 지난 5월 전망수준(2.7%)을 다소 하회할 것으로 예상 ※ 자세한 내용은 참조

[제28권 제2호] 우리나라 일별 데이터의 계절조정 방법 연구 저자: 이긍희(한국방송통신대학교), 장근호(한국은행) COVID-19 대유행 등으로 경제 불확실성이 커지면서 경제 상황을 빠르게 파악할 필요성이 커지고 있다. 경제 상황을 조기에 파악하려면 기존의 월별, 분기별 데이터보다 일별 데이터와 같은 고빈도(high frequency) 데이터를 분석할 필요가 있다. .

금융안정보고서

금융안정보고서(2022년 6월) □ 한국은행법 제96조 제1항에 의거 한국은행의 「금융안정보고서」(2022년 6월)를 작성하였음. ※ 자세한 내용은 붙임을 참고하시기 바랍니다. ※ 문의는 [email protected]로 주시기 바랍니다.

최근의 투자트렌드

1.미국 1Q 거래금액으로 최대인 USD 161bn 기록 , 멀티패밀리 거래 견인 지속

• 2021 4Q GDP 성장률이 6.9% 로 높았던 기저효과와 정부지출 , 수출 감소 등이 GDP 성장에 (-) 요인으로 작용하며 , 2022 1Q GDP 성장률은

전분기 대비 -1.4% 기록하였으나 , 물가상승에 따른 금리인상에도 불구하고 양호한 고용시장에 따른 개인소비지출 증가 및 활발한 산업활동은 하반기

이후에도 견조할 것으로 예상

• 거시 환경의 불확실성 및 금리의 본격적인 인상 전 거래 수요에 따라 변동성이 적은 멀티패밀리 및 프라임 오피스의 클로징이 다수

이루어졌으며 , 모든 섹터가 1Q 에 최근 5 년 분기 평균 거래금액을 상회하는 등 2021 4Q 에 이어 거래 호조가 지속

• 1Q 멀티패밀리와 산업용부동산 섹터의 Cap Rate 강세가 지속되었으며 , 오피스 섹터의 가격 조정은 가시화되지 않은 것으로 나타났으나 ,

2Q 이후 금리인상에 따른 금융비용 상승이 본격적으로 이루어질 것으로 예상됨에 따라 Class B 오피스 등 수요가 불확실한 일부 섹터에 대해

2. 유럽 1Q 거래금액 USD 80bn 으로 견고 . 런던 시내 오피스 자산 거래 비중↑

• 2022 1Q 유로존 GDP 성장률 +0.4% QoQ…3 월 물가상승률 + 7.8% YoY … 우크라이나 - 러시아 전쟁 여파 주요국들 GDP 성장률 0% 대 기록

• 1Q 영국 , 독일 , 프랑스의 전분기 대비 GDP 성장률은 각각 +0.8%, +0.2%, +0.0%. 각국 정부는 러시아의 우크라이나 침공으로 인한 에너지 , 원자재 가격

상승 등 불확실성 확대되며 기존 연간 GDP 성장률을 하향 조정

• ( 오피스 ) 오피스 시장 거래규모 약 USD 27bn, + 30.6 % YoY. 자산별 차별화 더욱 급격히 심화되어 CBD-suburb 단위 당 가격 차 ↑

• ( 산업용 ) 1Q 유럽 산업용 부동산 임대료 +7.7% YoY 를 기록 . 이는 2000 4Q 이후 최고치 . 인플레이션을 상쇄하는 수준의 임대료 상승

• ( 리테일 ) 최악의 상황 점진적 해소 . 리테일 부지 용도변경을 통한 투자 지속 . 2019 4Q 이후 처음으로 QoQ 임대료 상승 (+0.1%) 를 기록

• ( 호텔 ) 프랑스 , 스페인 QoQ 와 YoY 모두 +50% ~ +70% 대의 거래금액 증가율을 기록하며 호텔 투자자들의 관심 집중

• ( 멀티패밀리 ) 거래금액 약 USD 22bn, - 11.8 % YoY 기록 . 3 분기 만에 첫 마이너스 성장 . 그럼에도 ‘07 년 이후 평균 거래금액 대비 +71.3%

3.아시아 , 1Q 거래금액 약 USD 43bn, -12.9% YoY… 일본과 중국의 일부 도시 거래량 급감에 기인

• 1Q APAC 지역 대부분의 주요국에서 GDP 성장률 성장세 감소 . 3 월 이후 중국이 제로 코로나 정책을 펼치며 상하이 , 지린성 , 광둥성 ( 선전시 ),

랴오닝성 ( 선양시 ) 등 중국 경제의 큰 축을 담당하는 지역들에 봉쇄령 . 봉쇄 조치의 영향은 2Q 에 더욱 두드러지게 나타날 것 . 감염 상황에 따라 중국 정부의

다른 도시 봉쇄가 이어질 가능성 존재 …’22.03 월 중국의 제조업 / 서비스업 PMI 는 각각 48.1, 42.0 로 ’20.02 월 이후 가장 낮은 수준

• ( 오피스 ) 일본의 회계연도 특성상 정부 및 대부분의 기업이 매년 3 월 결산을 시행 … 따라서 통상적으로 1Q 에 거래가 가장 활발하게 발생하나 , 1Q22 의

경우 USD 2.3bn 거래규모에 그치며 -57.5% YoY 기록하며 매우 부진

• ( 산업용 ) 대부분의 APAC 국가에서 산업용 부동산은 여전히 낮은 공실률과 높은 임대료 상승률을 보이고 있어 자산 가치 상승으로 Cap Rate 하락 지속

• ( 리테일 ) APAC 의 모든 주요국에서 거래규모 기준 YoY 역성장 기록 . 순임대면적과 임대료 모두 소폭 하락하는 가운데 한국 , 중국 , 홍콩 등 주요국에서

럭셔리 브랜드들이 리테일 부동산 시장의 거래를 주도

• ( 호텔 ) 1Q 거래규모 USD 5.0bn, +84.8% YoY 기록 . 섹터 중 유일하게 양의 성장 . 전체 거래규모 중 한국 비중 43% 까지↑ . 용도변경 목적 거래 시장 주도

• ( 멀티패밀리 ) 1Q 거래규모 USD 2.9bn, -6.4% YoY 기록 . 전체 거래규모 중 일본 차지 비중 ‘07 년 이후 평균 77%

4.한국 , 1 조원 이상 거래 3 건이 1Q 전체 거래규모 견인 , 12 조원 기록으로 2021 년 분기 평균 수준 유지

• 1Q GDP 는 개인소비지출과 총민간투자가 부진하며 , 수출 주도의 성장을 유지 , 전분기 대비 +0.7% 성장을 시현 , 물가상승에 따른

금리인상 및 수출 대상국의 수요 약화로 하반기 경기불안 요인 존재하나 , 하반기 이후에도 재정지출과 개인소비지출이 견조할 것으로 기대

• 5 월 11 일까지 해외투자자 매입 비중이 3.7% 로 최근 10 년간 최저 수준 , 국내 투자자들간의 투자물건 확보를 위한 경쟁이 더욱 심화되고

있는 것으로 판단 , 이마트부지 , 판교 알파리움 타워 , 밀레니엄 힐튼 호텔 등 1 조원을 상회하는 대형 거래가 클로징되며 1Q 양호한 수준의

• 제한적인 공급으로 임대 및 투자수요 강세가 지속되고 있는 오피스의 단위당 매매 거래가격이 1Q 에도 사상 최고를 갱신하였으며

평균 Cap Rate 가 3.2% 로 하락 , 당분간 가격 강세 유지 전망

• 항공업 , 숙박업 등의 산업별 서비스업 생산지수가 회복 추이를 보이고 있는 것에 따라 본래 용도 사용을 위한 리테일 , 호텔의 활발한 거래도

기대 가능 , 다만 2023 년까지 신규 공급 면적이 현재 재고의 55.7% 에 이르고 , 일상생활 정상화에 따라 온라인 쇼핑 성장세가 둔화될 것으로 예상되고

자본시장연구원

요약 최근 전 세계적으로 환경ㆍ사회ㆍ지배구조와 같은 비재무적 요인을 투자 의사 결정에 반영하는 ESG투자에 대한 관심이 고조되고 있다. ESG 투자는 단기적 수익보다 기금의 지속가능성과 장기성과를 중시하는 대형 연기금, 기관투자자들을 중심으로 확대되고 있으며, 이에 글로벌 ESG 투자 자산 규모도 빠르게 증가하고 있다. 그러나 동시에 한편에서는 ESG 투자의 재무적 성과, ESG 평가체계의 일관성, 관련 정보 공시 체계의 적절성 등에 있어서의 문제점도 계속해서 지적되고 있다. 최근 국내에서도 국민연금의 사회책임투자 강화 움직임과 함께 향후 ESG 투자의 중요성이 더욱 증가할 것으로 예상되는 가운데, ESG 투자 성과에 대한 지속적인 검증과 관련 증거의 축적, ESG 평가 체계의 표준화, 정보 공시 제도 개선 등의 노력을 기울일 필요가 있다.

최근 전 세계적으로 환경ㆍ사회ㆍ지배구조와 같은 비재무적 요인을 투자 의사 결정에 반영하는 ESG 투자 1) 에 대한 관심이 고조되고 있다. 블랙록, 뱅가드, 스테이트스트리트, 피델리티 등 대형 자산운용사들은 최근 수년간 ESG 투자의 중요성을 강조하며 관련 투자 상품을 적극적으로 개발, 출시하고 있다. 또한, 미국 캘리포니아공무원연금, 일본, 네덜란드의 공공연금 등을 비롯한 주요 연기금들은 기금 운용의 투명성 확보 및 장기 수익성 제고를 목적으로 책임투자 도입을 확대하고 있다. 마찬가지로 최근 국내에서도 국민연금이 기금운용원칙을 개정하며 전 자산군에 ESG 투자를 확대 적용할 계획을 발표함에 따라 ESG 투자에 대한 국내 투자자들의 관심도 높아지고 있다.

ESG 투자가 전 세계로 확대된 결정적 계기가 된 2006년 유엔책임투자원칙(UN Princriples for Responsible Investment, UN PRI) 2) 의 서명 기관 수도 출범 당시 63개에서 매년 꾸준히 증가하여 2019년 상반기에는 2,372개(총 AUM 86.3조달러)를 기록하고 있다. UN PRI 출범 이후에도 2015년 유엔 지속가능개발목표(Sustainable Development Goals, SDGs), 파리 협정(Paris Agreement)과 같은 ESG 이슈에 대한 국제사회의 협력이 지속, 강화되고 있음을 고려할 때 앞으로도 ESG 투자에 대한 관심은 더욱 증가할 것으로 예상된다. 이에 본고는 해외 ESG 투자의 최근 동향과 ESG 투자를 둘러싼 주요 논점을 살펴보고 국내 ESG 시장참여자들에 주는 시사점을 논의하고자 한다.


글로벌 ESG 투자의 최근 동향

글로벌지속가능투자연합(Global Sustainable Investment Alliance, GSIA)에 따르면 2018년 글로벌 ESG 투자 규모는 약 30.7조달러로 2016년 22.8조달러에서 약 34% 증가한 것으로 나타났다. 지역별로는 유럽과 미국이 글로벌 전체 ESG 투자의 85% 이상을 차지하며 ESG 투자를 주도하고 있으며, 캐나다, 호주/뉴질랜드에서도 전체 운용자산 대비 ESG 투자 비중이 50%이상을 기록하고 있다. 아시아 지역의 경우 아직 그 비중이 높지 않으나, 최근 일본의 급속한 성장세가 눈에 띈다. 일본의 경우 2014년 스튜어드십 코드 도입과 2015년 일본공적연금(GPIF)의 UN PRI 서명 이후 ESG 투자 규모가 급격히 증가, 최근 2년간 연성장률 307%(2016년 5만7천엔 → 2018년 23만2천엔)를 기록하고 있다.

이처럼 ESG 투자가 확대되고 있는 가운데 ESG 투자전략도 기존의 네거티브 스크리닝 위주에서 ESG 통합, 주주관여, 임팩트/지역사회 투자, 지속가능테마 투자, 포지티브 스크리닝 등으로 다양화되는 추세이다. 네거티브 스크리닝(negative screening)은 담배, 주류, 도박 등 윤리적 기준에 부합하지 않는 종목을 포트폴리오에서 배제하는 방식으로 ESG 투자 초창기에 주로 활용되었던 방식이며, 최근 들어서는 ESG 통합(ESG intergration), 적극적 주주권 행사(active ownership) 전략을 활용하는 경우가 늘어나고 있다. 3) 그리고 상대적으로 낮은 비중이긴 하지만 ESG 점수가 높은 기업을 선별하여 투자하는 포지티브 스크리닝(positive screening), 신재생에너지, 기후변화, 녹색기술 등 특정 테마 관련 기업에 투자하는 지속가능 테마 투자(sustainability-themed investing), 취약계층과 지역사회 문제 해결을 목표로 한 임팩트/지역사회 투자(impact/community investing) 등의 전략도 활용되고 있다. 4)

이러한 가운데 최근 우리나라에서도 국민연금과 같은 기관투자자를 중심으로 ESG 투자에 대한 관심이 고조되고 있다. 지난해 말 국민연금은 ESG 요소를 반영한 책임투자를 기금 전체 자산군에 적용하는 ‘책임투자 활성화 방안’을 의결하며 ESG 투자에 적극적으로 나서고 있다. 책임투자를 통해 환경, 사회, 지배구조 문제 등 부정적인 외부효과를 최소화하여 기금의 장기 수익 제고와 기금 운용의 지속 가능성 확보를 달성하겠다는 계획이다. 5) 그러나 해외 선진국에 비하면 우리나라의 ESG 투자는 아직 걸음마 단계로 볼 수 있다. 2018년 기준 유럽, 미국, 캐나다, 호주/뉴질랜드의 ESG 투자 규모는 약 30조달러로 전체 운용자산 대비 ESG 투자 비중은 25%에서 많게는 60% 이상인 반면, 국내 전체 ESG 투자 규모는 약 28조원, 전체 운용자산 대비 ESG 투자 비중은 4.18%에 불과하며 그나마 이 중 96% 이상을 국민연금이 차지하고 있다. 6)


논점 1: ESG 투자의 재무적 성과

ESG 투자가 유럽과 미국을 중심으로 새로운 투자 기법의 하나로 주목받고 있는 가운데, 한편에서는 사회적ㆍ환경적 가치와 재무적 수익을 동시에 달성할 수 있는지에 대한 의문도 계속해서 제기되고 있다. 최근 Morgan Stanley에서 미국의 자산운용사들을 대상으로 수행한 설문 조사 결과에서 드러난 바와 같이 7) 많은 투자자에게 재무적 수익은 비재무적 가치만큼 투자 결정에 있어 중요한 요소이지만, 실제로 ESG 투자가 재무적 성과에 긍정적인 영향을 미치는지는 아직 명확한 결론이 나지 않은 상황이다.

이론적으로는 ESG 투자는 재무적 성과 양(+) 또는 음(-)의 상관관계를 가질 가능성이 모두 존재한다. 8) 만일 투자 심사 과정에서 ESG 평가가 우수한 기업이 선별됨으로써 ESG 관련 사고 발생으로 인한 기업 평판, 실적 악화 등의 하방(downside) 위험에 노출될 가능성이 감소한다면 ESG 투자는 투자 수익률에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상할 수 있다. 9) 그러나 투자 대상 선정 과정에서 ESG 기준을 추가로 고려함에 따라 종목 선택 비용 증가, 특정 종목이 편입 또는 배제됨으로 인해 투자 영역이 축소된다면 ESG 투자는 수익률에 부정적인 영향을 미칠 수 있다. 10)

이에 대해 선진국에서는 ESG 투자의 재무적 성과를 검증하는 연구가 오래전부터 진행되어왔는데 현재까지의 연구결과만을 놓고 보면 긍정적인 결론이 다소 우세한 것으로 보인다. Friede et al.(2015)이 1970년 이후 발간된 ESG 지표와 기업의 재무성과 지표 간 관계를 분석한 2,200건의 연구논문에대한 메타분석(meta analysis)을 수행한 결과, 약 90%가 ESG와 재무적 성과의 관계에 대해 긍정 또는 중립적인 결과를 보여주고 있어 ESG 투자성과는 전반적으로 양호한 것으로 결론짓고 있다. 11)

그러나 ESG 투자성과에 대해 부정적 또는 중립적인 결과도 상당수 존재한다. 2019년 IMF 보고서에 따르면 지속가능펀드가 다른 일반 글로벌 주식형 펀드보다 지속적으로 더 높은 또는 낮은 수익률을 보인다는 명확한 증거가 없으며 투자 대상을 제한하면 오히려 성과가 더 하락할 수 있다고 주장하고 있다. 12) Auer & Schuhmacher(2016)는 미국, 아시아 시장에서는 ESG 요소가 투자 수익에 영향을 미치지 않으며, 유럽에서는 ESG 요소를 고려할 경우 투자 수익이 낮아지는 경향이 있는 것을 확인하였다. 13)

종합하면, ESG 투자성과에 대해 일관된 증거가 부족한 상황에서 ESG 투자에 대한 무조건적인 선호 또는 불신의 편향된 시각에 빠지지 않도록 주의할 필요가 있다. 더욱이 우리나라는 ESG 투자가 시작된지 얼마 되지 않아 관련 연구가 매우 적은 상황이다. ESG 투자성과에 대한 지속적인 검증과 관련 증거의 축적이 이루어질 필요가 있다.


논점 2: ESG 평가체계 간 일관성

이 외에 실제 ESG 투자를 시행하는 데 있어서의 어려움으로 여러 다수의 ESG 평가기관이 제공하는 ESG 점수 간 비일관성 및 낮은 투명성의 문제가 지적되고 있다. 지속가능성 평가를 위한 글로벌 이니셔티브(The Global Initiative for Sustainability Ratings, GISR)에 따르면 2016년 기준 전 세계적으로 약 125개 이상의 ESG 정보 제공기관이 존재하는 것으로 추산되고 있는데, 이 중에는 Bloomberg, FTSE Russell, MSCI (舊 KLD), Sustainalytics, Vigeo-Eiris, RobecoSAM 등의 ESG 종합 평가기관들과 ESG 특정 세부 분야에 특화된 S&P의 Trucost, GRESB 등이 포함되어 있다.

문제는 이러한 ESG 정보 제공기관들은 정보 수집, 분석, 평가 단계에 있어서 각기 다양한 방법론을 개발ㆍ적용하고 있어 각 기관이 서로 반대되는 ESG 점수를 내놓는 현상이 자주 발견되고 있다는 점이 문제로 지적되고 있다. 일례로 테슬라(Tesla)에 대해 FTSE는 자동차 제작 과정에서 발생하는 탄소량을 고려하여 테슬라에 환경부문 평가에서 매우 낮은 점수를 주었으나, MSCI는 생산된 자동차 자체에서 발생하는 탄소량과 클린테크놀로지(clean technology) 가능성을 긍정적으로 평가하여 환경부문에서 거의 만점에 가까운 점수를 주었던 게 화제가 된 적이 있다. 14) 실제로 State Street Global Advisors의 분석에 따르면 2017년 6월말 기준 MSCI World Index 구성종목에 대한 MSCI와 Sustainalystics의 ESG 점수 간 상관관계는 0.53으로 상당히 낮은 것으로 나타났다. 15)

한편, 국내의 ESG 평가체계는 주로 기업지배구조 평가에 집중되어 오면서 사회책임과 친환경경영에 대한 평가 능력은 선진국에 비해 다소 뒤처져 있다는 게 대체적인 평가이다. 일부 평가기관의 ESG 평가 데이터가 공개되지 않아 기관별 평가등급 간 상관관계를 추정하긴 어렵지만 다양한 비정형 데이터를 기반으로 구성되는 ESG 정보의 특성상 해외와 마찬가지로 우리나라에서도 평가과정에 있어 평가기관에 따라 다른 결과가 도출될 가능성을 배제할 수는 없을 것이다. 이러한 문제의 원인으로는 Berg et al.(2019) 16) 이 지적한 바와 같이 기관 간 평가 항목 범위, 개별 ESG 항목에 대한 가중치, 측정 방법의 차이 등에 기인한 것일 수도 있겠으나, ESG 투자 역사가 길지 않은 우리나라의 경우에는 ESG 정보를 엄밀하게 수치화ㆍ계량화할 만큼 개별 기업의 다양한 사례와 자료가 충분히 축적되지 않아서일 가능성도 있다. 이와 관련해서는 장기간 데이터를 축적해 나가면서 향후 평가 모형과 기법의 발전상황을 지켜볼 필요가 있다.


논점 3: ESG 정보 공시 체계

기업의 ESG 정보 공시와 관련해서는 관련 정보 공개를 법으로 강제해야 하는지 또는 기업 자율에 맡겨야 하는지를 두고 논의가 계속되고 있다. ESG 정보 공시 의무화를 찬성하는 측에서는 ESG 공시 의무화는 기업과 투자자간 정보 비대칭성 문제를 완화함으로써 투자자들의 기업에 대한 신뢰성을 높이고 이는 궁극적으로 기업 가치 향상에 긍정적인 영향을 미친다고 주장한다. 반면, 기업의 자율에 맡겨야 한다는 측에서는 ESG 공시 확대에 따른 기업의 비용 증가로 수익성이 악화될 가능성, ESG 내용 및 수준에 대한 정확한 평가지표의 부재로 정확한 정보 반영이 어려운 현실을 감안할 때 강제적인 ESG 공시보다 자발적인 공시 형태를 취하는 것이 바람직하다고 주장한다. 17)

해외의 경우 일반적으로 ESG 관련 공시가 강화되는 추세이긴 하나 국가별로 공시 범위, 방식, 의무화 수준 등에 있어서 다소 차이가 있는 것으로 확인된다. EU, 영국, 싱가포르, 남아프리카공화국, 대만 등은 전체 또는 일부 상장기업에 ESG 공시를 의무화하였으나, 이와 달리 미국에서는 기업지배구조와 환경과 관련한 사항에 대해서만 부분적인 공시 의무를 부과하고 있다. 18) 일례로 EU와 영국에서는 최근 ‘기후변화와 관련한 금융정보 공시에 관한 태스크포스(Task Force Climate-Related Financial Disclosure, TCFD)’의 권고안에 따라 사업보고서 내 기후변화 관련 재무정보 공시를 법으로 강제한 반면, 미국의 경우 동일한 내용의 법안이 지난해 7월 의회에서 부결되었다. 19)

국내의 경우 일부 기업들이 자체적으로 글로벌 지속가능보고 기준인 GRI기준(Global Reporting Initiative standards) 20) 을 참고하여 지속가능경영보고서를 발간하고 있으나 기존의 GRI기준은 전 세계 기업을 대상으로 매우 일반적인 이슈에 대해서만 기재하도록 되어있기 때문에 정보의 구체성이 부족하여 개별 기업의 성과 평가나 기업 간 비교에 활용하기가 어렵다는 지적이 있다. 21) 더욱이 지배구조에 대한 사항은 사업보고서와 기업지배구조 보고서에, 그 외 사회책임, 환경에 대한 사항은 지속가능경영보고서와 환경정보공개시스템, 기업 웹사이트에 산재되어 있어 해당 정보에 대한 외부 이해관계자의 접근이 쉽지 않은 실정이다. 이에 따라 최근 우리나라 정부에서도 상장기업의 ESG 정보 공시내용의 표준화, 명확화를 위해 관련 제도 개선을 최근의 투자트렌드 추진할 계획임을 밝히며 앞으로 공시 품질 개선이 이뤄질 것으로 보인다. 22) 다만, 정책 실효성 확보를 위해서는 공시 정보의 범위, 내용, 공시 방식 등에 대해 구체적인 세부방안이 마련되어야 할 것으로 보인다.

ESG 정보 공시 제도와 관련해서는 기업, 투자자, 정부, NGO 등 다양한 주체들의 이해관계가 얽혀있고 기업의 규모나 산업별 특수성도 고려되어야 하므로 일률적으로 무엇이 정답이라고 말하기 어려운 측면이 있다. 공시 범위를 확대하면 외부 투자자들의 편익은 증가하지만, 이는 자칫 기업에게 공시 관련 부담으로 작용할 수 있다. 그리고 산업별로 ESG 리스크 유형이나 범위도 다르므로 일률적인 공시 기준을 적용하기도 쉽지 않다. 따라서 정보 공시 범위를 포괄적으로 하기보다는 정보의 중대성(materiality)에 따라 공개 우선순위를 정하고 이후 범위를 점차 확대해 나가는 게 현실적으로 바람직할 것이다. 23) 개별 기업이 처한 산업별 특수성을 반영하여 핵심 이슈를 선정, 이에 대한 표준화된 지표를 만들어 제공하면 기업들의 공시 부담도 줄이면서 동시에 투자자들은 명확한 성과 평가를 할 수 있을 것이다.


맺음말

지금까지 ESG 투자를 둘러싼 글로벌 시장 흐름과 주요 이슈들을 살펴본 바에 따르면 ESG 투자의 재무적 효과, 평가체계 간 일관성, 공시체계의 표준화 등에 있어서 여전히 많은 논란의 여지가 있음에도 불구하고 ESG 투자 규모는 매년 급속히 성장하고 있음을 확인할 수 있었다. ESG 투자는 비교적 역사가 짧은 분야로 현시점에서 그 효과를 판단하기는 어렵지만, 미래 자본시장의 중요한 화두가 될 것임은 분명해 보인다. 최근 국내에서도 국민연금의 책임투자 확대로 ESG 투자에 대한 관심이 높아지고 있는데, 향후 ESG 투자에 대한 많은 논의와 진전이 이루어지길 기대해 본다.
1) ESG 투자는 주류, 담배, 무기제조 등 특정 산업을 투자에서 배제하는 종교적, 윤리적 동기에서 출발하였으며, 이후 지구온난화,기업비리, 인권문제 등에 대한 사회적 관심이 증가하면서 그 의미와 개념이 진화해왔다. 이로 인해 ESG 투자는 경우에 따라 사회책임투자(social responsible investment), 책임투자(responsible investment), 지속가능한 투자(sustainable investment), 윤리적 투자(ethical investment) 등 다양한 명칭으로 일컬어지고 있다(김성천, 2014, 국내 사회책임투자 법제 동향과 과제, 기업지배구조리뷰 제73호)
2) UN PRI는 전 세계 기관투자자들이 투자의사결정 시 반영해야할 ESG 핵심가치를 담은 투자원칙으로 6개 원칙(투자분석 및 투자의사결정에 ESG 이슈 반영, 투자철학 및 운용원칙에 ESG 이슈를 통합, 투자대상기업에 ESG 정보공개 요구, 금융산업의 PRI 준수 및 이행 노력, PRI 이행을 위한 상호 협력, PRI 이행에 대한 세부활동 및 진행사항 외부 보고) 및 33개 세부 실천 프로그램으로구성되어 있다.
3) ESG 통합은 기업 가치 및 위험분석에 ESG 이슈를 함께 고려하는 방식, 적극적 주주권 행사는 기업 경영진과 대화 또는 의결권 행사를 통해 ESG 이슈에 관여하는 방식을 의미한다.
4) IMF, 2019, 『Global Financial Stability Report』.
5) 보건복지부 국민연금기금운용위원회, 2019. 11. 29, 시장의 예측가능성 및 장기성과 제고를 위한 수탁자 책임에 관한 원칙 후속조치 및 책임투자 활성화 추진, 보도자료.
6) GSIA, 2019, 최근의 투자트렌드 최근의 투자트렌드 『2018 Global Sustainable Investment Review』.
7) 최근 Morgan Stanley에서 미국의 자산운용사들을 대상으로 수행한 설문 조사 결과, 응답자의 79%가 ESG 투자 결정에 있어서 재무적 수익을 사회ㆍ환경 영향력만큼(또는 그 이상으로) 중요하게 여기고 있는 것으로 나타났다(Morgan Stanley, 2019,『Sustainable Signals』)
8) Renneboog, L., Ter Horst, J., Zhang, C., 2008, The price of ethics and stakeholder governance:The performance of socially responsible mutual funds, Journal of corporate finance 14(3), 302-322; Friede, G., Busch, T., Bassen, A., 2015, ESG and financial performance: aggregated evidence from more than 2000 empirical studies, Journal of Sustainable Finance & Investment 5(4), 210-233.
9) Krüger, P., 2015, Corporate goodness and shareholder wealth, Journal of financial economics 115(2), 304-329; Diemont, D., Moore, K., Soppe, A., 2016, The downside of being responsible: Corporate social responsibility and tail risk, Journal of business ethics 137(2), 213-229.
10) 일례로 최근 미국 캘리포니아공무원연금(CalPERS)은 운용 수익 악화로 기존의 석탄 채굴 회사, 총기 제작 회사, 인권ㆍ환경위반 신흥시장 등에 대한 투자 배제(divestment) 정책을 전면 재검토하는 것을 검토 중인 것으로 알려졌다(The Wall Street Journal, 2019. 6. 16, Calpers’ Dilemma: Save the World or Make Money?)
11) Friede, G., Busch, T., Bassen, A., 2015, ESG and financial performance: aggregated evidence from more than 2000 empirical studies, Journal of Sustainable Finance & Investment 5(4), 210-233.
12) IMF, 2019, 『Global Financial Stability Report』.
13) Auer, B. R., Schuhmacher, F., 2016, Do socially (ir) responsible investments pay? New evidence from international ESG data, The Quarterly Review of Economics and Finance 59, 51-62.
14) The Wall Street Journal, 2018. 9. 17, Is Tesla or Exxon More Sustainable? It Depends Whom You Ask.
15) State Street Global Advisors, 2019, 『The ESG Data Challenge』.
16) 평가기관별 ESG 점수의 차이를 발생시키는 주요 원인으로 Berg et al.(2019)은 다음의 세 가지를 지적하고 있다. 첫째는 범위의 괴리(scope divergence)로 ESG 점수 산정의 기반이 되는 특성들의 집합이 기관마다 서로 다른 상황을 의미한다. 둘째는 가중치의 괴리(weight divergence)로 개별 ESG 항목에 대해 부과하는 가중치가 평가기관 간 서로 다른 상황을 의미한다. 셋째는 측정의 괴리(measurement divergence)로 이는 어떤 동일 ESG 항목에 대해 기관마다 서로 측정방식이 다른 상황을 의미한다. 예를 들어 한 기관은 기업의 노동환경에 대한 평가 기준을 근로자 이직률로, 다른 기관은 노동분쟁 건수를 기반으로 한다면 두 기관에서 평가한 노동환경 점수는 상당히 다를 것이다. 추가로 이들 요인 중 기관 간 ESG 점수 차이에 대해 가장 높은 영향력을 미치는 요인은 측정의 괴리로 전체 ESG 점수 최근의 투자트렌드 차이의 50.1%를 설명하며 범위의 괴리와 가중치의 괴리는 각각 36.7%, 13.2%의 설명력을 갖는 것으로 나타났다 (Berg, F., Koelbel, J.F., Rigobon, R., 2019, Aggregate Confusion: The Divergence of ESG Ratings).
17) 한국경제연구원, 2019. 12. 11, ESG공시, 의무화보다는 자율적 공시 확대로.
18) 오덕교, 2017, ESG 공시 강화에 대한 제언, CGS 리포트.
19) Financial times, 2019. 7. 12, US Congress rejects European-style ESG reporting standards.
20) GRI는 1997년 미국의 환경단체인 세리즈(CERES)와 국제연합환경계획(UNEP) 등에 의해 설립된 NGO로 전 세계 기업을 대상으로 지속가능보고서 작성에 대한 가이드라인을 개발, 보급하고 있다. 2000년에 첫 번째 지속가능성 보고 가이드라인 G1이 공표된 이후 G2, G3, G4, GRI standards로 개정되어 왔다.
21) 한국표준협회에 따르면 2018년 기준 기업, 지자체, 공공기관 등을 포함한 지속가능경영보고서 발간건수는 133건, 그 중 상장기업의 발간건수는 98개에 불과한 것으로 조사되었다.
22) 금융위원회, 2020, 2. 20, 2020년 주요 업무계획, 보도자료.
23) 예를 들어, 기존 GRI기준 대신에 미국 지속가능회계기준위원회(Sustainability Accounting Standard Board, SASB)의 기준을 참고하는 것도 하나의 안이 될 수 있다. SASB 기준은 모든 일반적인 ESG 이슈를 관심도(Evidence of Interest), 재무적 영향도(Evidence of Financial Impact), 발생가능성(Forward-looking Adjuestment)으로 구성된 분석 프로세스를 통해 분류하고 이 중에서 각 섹터 및 산업에 특화된 중요 이슈를 선정, 이를 Form 10-K에 기재할 수 있도록 표준화된 지표로 만들어 제공하고 있다(박윤정, 2013, 미국 지속가능회계기준 개발 동향 및 기존 ESG 공시기준과의 비교, CGS 리포트)

고물가·고환율·고금리 시대의 부동산 투자전략

서울 강남구에 위치한 한 공인중개사 사무실. 최근 금리 인상 여파로 전세 대출 이자가 월세를 넘어서는 역전 현상이 나타나자 전세 대신 월세를 원하는 세입자가 늘어나고 있다. 뉴스1

서울 강남구에 위치한 한 공인중개사 사무실. 최근 금리 인상 여파로 전세 대출 이자가 월세를 넘어서는 역전 현상이 나타나자 전세 대신 월세를 원하는 세입자가 늘어나고 있다. 사진 뉴스1

이동현 하나은행부동산투자자문센터장 단국대 도시계획학 박사, 단국대 부동산건설대학원 외래 교수

이동현 하나은행부동산투자자문센터장 단국대 도시계획학 박사, 단국대 부동산건설대학원 외래 교수

지금 대한민국 경제는 원치 않는 신3고(고물가·고환율·고금리)로 몸살을 앓고 있다. 물가와 환율 그리고 금리가 급격히 치솟으면서 대한민국 경제에 먹구름이 드리우는 중이다.

당장 고물가 쇼크부터가 문제다. 우크라이나·러시아 전쟁에서 촉발된 고물가 쇼크는 국제 원자재 가격 급등과 곡물 가격 상승이 도화선이 돼 글로벌 인플레이션으로 확산하고 있다. 실제로 통계청이 발표한 ‘2022년 1분기 가계동향조사’에 따르면, 올해 1분기 국내 평균 소비성향은 65.6%로 집계됐다. 관련 통계 작성을 시작한 2006년 이후 최저치다. 이는 물가가 급등하자 소비하지 않는 사람이 많이 증가했다는 뜻으로, 심각한 경기침체를 우려하는 목소리로 이어지고 있다. 고물가로 인해 실질소득이 감소할 경우 부동산 투자수요도 줄어들 수밖에 없다.

고환율도 문제다. 통상 원·달러 환율이 상승하게 되면 자연히 원재료 수입 가격도 오르게 되는데, 이는 결국 소비자 물가상승으로 이어진다. 고환율이 고물가를 부채질하고 있는 셈이다. 고물가·고환율에 따른 경기둔화 우려가 현실화할수록 자영업자들의 폐업 소식도 늘어날 수밖에 없다. 당장 상가나 오피스와 같은 상업용 부동산 시장을 크게 위축시켜 임차 수요 감소, 공실 증가, 매매·임대 거래량 감소 및 가격 하락으로 이어질 것이다.

더 큰 문제는 고금리다. 고금리는 신3고 현상 중 부동산 시장에 가장 직접적이면서도 강력한 위협요인이다. 최근 2~3년 사이 각종 언론에 단골로 등장했던 부동산 신조어가 둘 있는데, 하나는 ‘패닉 바잉(공포로 인한 사재기성 매수)’이고, 다른 하나는 ‘영끌 대출(영혼까지 끌어모아 대출)’이다. 실제로 2019년 이후 아파트값이 급등하자 상대적으로 동원 가능한 자산이 턱 없이 부족했던 2030세대를 중심으로 더 늦기 전에 빚을 내서라도 서둘러 집을 구입해야 한다는 분위기가 팽배했었다. 국내외 모두 저금리 기조였기에 가능한 일이었다.

하지만 지금은 어떤가. 인플레이션 악화를 우려한 미국 연방준비제도(Fed·연준)가 연이어 금리를 큰 폭으로 올리고 있고, 이에 발맞춰 한국은행 역시 기준금리를 큰 폭으로 올리고 있다. 한국은행의 기준금리 인상은 시중은행의 주택담보 대출 금리의 상승으로 이어지기 마련인데, 특히 영끌 대출을 통해 집을 산 2030세대라면 집값이 하락할 경우 신용위험도가 그만큼 커지게 돼 부담이 가중된다. 고금리 현상이 심화될수록 갚아 나가야 할 이자 부담도 그만큼 커지게 되므로 대출을 활용한 레버리지 부동산 투자는 줄어들기 마련이다. 이와 관련, 신3고 시대에 대응한 몇 가지 유용한 부동산 투자전략을 소개한다.

첫째, 부동산 투자 마인드를 바꾸라. 고물가·고환율·고금리 등 이른바 ‘신3고 시대’가 도래한 상황에서는 기존의 부동산 투자 패러다임과는 사뭇 다른 새로운 패러다임이 등장하기 마련이다. 당연히 변화하는 패러다임에 맞춰 부동산 투자 마인드도 바꿔야 한다. 일례로 고금리 상황에서는 레버리지 효과(지렛대 효과)를 기대하고 대출을 받아 부동산에 투자하는 것은 가급적 지양해야 한다. 고금리 상황에서는 향후 갚아 나가야 할 대출이자를 감안해 자기자본비율을 확대해야 할 것이다. 반면 기존의 매도자 우위 시장이 매수자 우위 시장으로 변화되는 만큼 우량 부동산을 값싸게 매입할 수 있는 새로운 기회가 될 수 있음도 기억할 필요가 있다.

둘째, 계란을 한 바구니에 담지 말라. 1981년 미국 예일대의 제임스 토빈 교수가 노벨경제학상 수상 소감으로 언급한 말이다. 주식의 경우, 한두 종목에 집중하는 몰빵 투자를 하면 성공할 때는 기대 이상의 큰 수익을 남길 수 있지만, 반대로 실패할 경우 회복 불가능할 만큼의 커다란 손실을 보게 된다. 이런 이유로 상당수 자산가들은 주식에 투자할 때 포트폴리오이론에 따라 분산투자하는 것을 기본원칙으로 하고 있다. 물론 부동산에 투자할 때도 별반 다르지 않다. 더욱이 신3고 시대하에서는 리스크 헤지 차원에서라도 반드시 포트폴리오식 분산투자를 최우선시해야 한다. 다양한 지역에 있는, 다양한 유형의 부동산에 분산투자한다면 리스크를 제거하거나 감소시킴으로써 보다 안정적인 투자수익을 창출할 수 있기 때문이다.

서울의 한 대형마트에서 장을 보는 시민. 최근 원자재 가격 폭등 등으로 인해 물가가 크게 올랐다. 사진 뉴스1

서울의 한 대형마트에서 장을 보는 시민. 최근 원자재 가격 폭등 등으로 인해 물가가 크게 올랐다. 사진 뉴스1

셋째, 안전마진을 확보하라. 안전마진은 주식시장에서 흔히 쓰는 말인데, 가치투자를 강조할 때 자주 등장한다. 가치투자란 기업의 가치를 보고 주가가 그 기업의 가치보다 쌀 때 해당 주식을 매수해서 장기간 보유하는 것을 말한다. 이를 투자의 귀재 워런 버핏은 “1달러 지폐를 40센트에 사는 것”이라고 설명한 바 있다. 부동산 시장도 예외가 아니다. 멀리는 IMF(국제통화기금) 외환위기 시절(1997~99년), 가까이는 글로벌 금융위기(2008~2010년) 직후에 가치투자가 절정의 빛을 발한 경험이 있다. 이때 값싼 매물은 급매물, 경·공매물, 부실채권(NPL)매물, 대물변제매물, 미분양할인매물 등 각양각색의 다양한 이름으로 등장했다. 가장 값싸게 매입하는 것은 명실공히 최고의 투자덕목이다. 안전마진의 원칙에 따라 우량 부동산을 시세보다 저렴하게 매입할 수 있다면 이미 시작 단계에서부터 차익을 남기는 셈이기 때문이다.

넷째, 부동산을 가공하라. 신3고 시대에서는 기존처럼 단순히 현존가치를 사서 되파는 투자방식으로는 큰 차익을 남기기 어렵다. 하지만 부동산을 가공해 고부가가치를 창출하고 이를 되판다면 큰돈이 될 수 있다. 도심지 노후화된 건물을 시세보다 싼값에 매입해 리모델링 후 우량 임차인을 유치하고 임대료를 개선시켜 건물의 가치를 상승시키는 것이 대표적이다. 건물의 외관을 멋들어지게 꾸미고 엘리베이터 설치 등 내부 시설을 한층 최근의 투자트렌드 개선함으로써 임대료와 자산가치 상승을 함께 도모했다는 사례를 어렵지 않게 접할 수 있다. 한편 흠결을 이유로 매물로 나온 저평가 토지를 싼값에 매입해 형질변경 같은 가공 작업을 거친 후 재매각하는 방법 역시 신3고 시대에 대응한 유용한 투자전략이 될 것이다.

다섯째, 정부 정책을 활용하라. 지금까지 우리나라의 부동산 정책은 이른바 ‘냉탕과 온탕’을 번갈아 가는 모양새를 보여 왔다. 부동산 정책은 경기 상황에 따라 크게 달라질 수 있다. 경기가 지나치게 과열되고 있다고 판단되면 냉탕 정책(부동산 시장 규제 정책)을 써야 할 필요가 생기는 반면, 경기가 지나치게 침체돼 있다면 온탕 정책(부동산 시장 활성화 정책)을 쓸 필요가 있기 때문이다. 한편 투자자의 입장에서 보면, 정부 정책에 따라 부동산 투자의 향방이 정해질 수 있는 만큼 발표되는 정부 정책을 면밀히 검토하고 분석할 필요가 있다. 이를 통해 새로운 부동산 재테크의 기회를 포착할 수 있다. 일례로 최근 정부가 내놓은 상생 임대인 제도의 경우 다주택자에게 새로운 탈출구가 될 수 있고, 정부가 추진 중인 1기 신도시 재건축 특별법의 경우 재건축 투자자에게 충분히 매력적이다.

2022년 전망: 미국 주식

2022년 미국 경제는 성장이 예상되지만 원가 상승과 인건비 압력으로 매출이익은 축소될 수 있습니다.

2022년 미국 경제는 성장이 예상되지만 원가 상승과 인건비 압력으로 매출이익은 축소될 수 있습니다.

미국 경제는 소비자 지출 , 인프라 및 복지와 관련된 정부의 지출 계획 , 기업의 설비투자 (capex) 의 견조한 흐름이 결합되면서 향후 몇 년 동안 더 높은 성장률을 기록할 것입니다 . 그러한 성장은 보다 광범위하게 이루어질 것이며 , 공급망의 리스크 제거 , 인력이 부족한 노동시장에 대한 의존성을 극복하기 위한 자동화 , 기후위기 해결을 위해 새롭게 부상하는 시장의 영역에 집중될 것입니다 .

이는 2008 년 글로벌금융위기 (GFC) 이후 지난 10 여년 동안 저성장과 통화정책을 통한 경기부양 , 정부 정책과 규제 관련 불확실성이라는 특징을 보였던 것과 완전히 대조를 이룹니다 .

미국에서 포스트 코로나 경제를 견인한 것은 소비자 지출이었습니다 . 그러나 2022 년에 들어서면 그러한 양상은 달라질 것으로 예상됩니다 .

저축률이 여전히 높게 유지되고 있지만 미국의 소비자 지출은 코로나 이전 역사적 고점 대비 정상적인 저축 수준에 근접한 상태입니다 . 미국 소비자들이 최근 보여준 지출 트렌드를 유지하려면 대출을 필요로 하게 될 것입니다 . 또한 경제 재개가 계속됨에 따라 재화에서 서비스로 지출의 방향이 전환될 것으로 예상됩니다 .

낮은 자본비용은 기업의 투자 확대로 이어질 것

미국에서 설비투자 사이클이 재개된 것은 주목할 만한 변화입니다 . 기업들이 자신감을 회복하고 장기투자에 자본을 배분하는 것이 수년 만의 일이기 때문입니다 . 그동안 잉여자금은 투자 대신 자사주 매입에 사용되었습니다 . 자사주 매입은 단기적으로 밸류에이션을 높일 수 있지만 승수효과는 낼 수 없습니다 .

낮은 자본비용으로 인해 그리고 미래 성장 전망의 가시성이 높아짐에 따라 이사진이 자신감을 회복하면서 기업의 지출이 확대될 것입니다 .

아울러 기업들은 현재 자신의 글로벌 공급망에 대해 더욱 신중하게 접근하고 있습니다 . 이는 미국 그리고 멕시코와 같은 인접국에 더 최근의 투자트렌드 주력하고 투자를 확대한다는 의미입니다 . 팬데믹 기간 동안 자본의 가용성을 높이기 위해 취해진 조치들을 고려할 때 자사주 매입이나 배당금 지급보다 투자를 장려하는 정치적인 압박이 가해질 것으로 예상됩니다 .

중소형기업이 최대 수혜자가 될 것

이러한 환경에서 미국 중소형주는 대형주보다 더 많은 수혜를 입을 것으로 예상됩니다 . 이는 지난 몇 년 동안에 비해 국내 경제에 참여하고 성장잠재력이 큰 기업의 수가 증가한 점에서 일부 기인합니다 . 성장 저변이 확대되면서 중소형주의 넓은 스펙트럼과 다양성이 그러한 성장에 접근할 수 있는 길을 넓힐 것입니다 .

그러나 미래가 온통 장밋빛인 것은 아닙니다 . 높은 성장률 전망은 원가 상승 인플레이션이라는 리스크와 함께 오기 때문입니다 . 2021 년에 발생한 공급망의 병목현상과 원자재가격 인상이 일시적인 것으로 판명될 수도 있지만 인건비 압박은 보다 지속적일 것입니다 . 숙련 노동자와 미숙련 노동자 모두 여전히 부족하기 때문입니다 .

원가 상승으로 인해 매출이익률 수호가 핵심이 될 것

기업의 매출은 전반적으로 증가할 수 있지만 매출이익률을 지킬 수 있는 기업만이 진정한 승리자가 될 것입니다 . 향후 기업의 밸류에이션은 단순히 명목성장률이 아니라 수익 지표와 성과에 더 좌우될 것입니다 . 따라서 승자와 패자를 가려내기 위해서는 상당한 분석 기술이 필요할 것입니다 .

2022년 시장에서 중소형주는 대형주보다 우월한 실적 성장을 기록할 전망입니다 . 최근 몇 년 동안 대형주는 중소형주를 앞질렀고 그러한 현상은 과거에도 지속적으로 발생했습니다 . 이러한 이상 현상으로 인해 일부 중소형주와 대형주 간의 밸류에이션 격차는 GFC 이후 가장 매력적인 수준입니다 .

금리 인상은 높은 밸류에이션의 시험대가 될 것

2022년 균형추가 이동할 가능성이 높습니다 . 인플레이션 상승에 따른 금리사이클의 변화 가능성은 일부 밸류에이션이 지나치게 높아 보이는 기업들을 시험하게 될 것입니다 . 중소형주에서는 밸류에이션이 그렇게 고조되는 일이 흔하지 않습니다 .

이와는 별개로 2022 년 중소형주는 더 나은 성장률을 기록할 것으로 예상됩니다 . 그리고 실제로 GDP 성장률이 추세선을 상회하여 유지된다면 그러한 예상이 적중할 가능성이 매우 높습니다 .

시장이 작년에 경험한 것과 동일한 수준의 성과를 낸다는 것은 상상하기 어렵습니다 . 작년은 워낙 특수한 상황이었기 때문입니다 . 그러나 투자자들이 수익을 낼 경우의 수는 여전히 높습니다 .

슈로더투신운용의 시장전망 리포트는 아래 링크에서도 확인하실 있습니다.


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