매매 관련 규정

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7월31일 시행 2년을 맞는 임대차 3법 향으로 주택 임대차 시장에서 월세 거래 비중이 역대 최고치를 기록한 가운데 7월5일 서울 한 부동산중개업소에 전·월세 매물이 붙어있다.ⓒ시사저널 최준필

매매 관련 규정

올해 서울아파트 매매는 급감하는 대신 월세가 낀 임대차 거래가 급증한 것으로 나타났다.

17일 서울부동산정보광장에 따르면 올해 상반기(1∼6월) 서울에서 월세가 낀 아파트 임대차 거래량은 이날까지 4만2천87건으로 집계됐다.

이는 2011년 관련 통계 집계가 시작된 이래 상반기 기준으로 가장 많은 것으로, 4만건을 넘은 것은 올해가 처음이다.

아파트 전·월세 거래량은 정해진 법정 기한 없이 세입자의 확정일자 신고를 토대로 집계되기 때문에 월세 낀 거래량은 더욱 늘어날 가능성이 크다.

올해 월세 거래량은 종전 최다였던 지난해 같은 기간의 거래량(3만4천955건)보다도 이미 20% 넘게 많은 수준이다.

월세 거래 급증에 따라 올해 1∼6월 서울 임대차 거래량은 현재까지 10만5천421건으로, 상반기 기준 처음으로 10만건을 넘어섰다.

서울 25개 구 가운데 강서·금천·강동구를 제외한 22개 구에서는 월세 거래량이 지난해 같은 기간의 거래량을 추월했다.

서울 임대차 거래에서 월세 낀 계약이 차지하는 비율도 지난해 35.8%에서 올해 39.9%로 치솟으며 역대 최고를 기록했다.

보증금이 월세의 12∼240개월치인 준월세(21.3%)와 보증금이 월세의 240개월치를 초과하는 준전세(17.1%), 보증금이 월세의 12개월치 이하인 월세(1.5%)의 비중도 모두 같은 기간 최고치를 경신했다.

이에 반해 전세는 전체 임대차 거래에서 차지하는 비중(60.1%)이 역대 최저에 이르렀다.

2년 계약갱신청구권제와 5% 전월세상한제를 골자로 한 새 임대차법이 2020년 7월 말 시행된 이후 전셋값이 급등하면서 이를 감당하지 못한 세입자들이 월세 시장으로 대거 유입된 결과이다.

부동산 업계는 오는 31일 새 임대차법 시행 2년 도래와 맞물려 서울아파트 신규 전세 재계약의 보증금이 더 오르면서 월세 전환 시계가 더욱 빨라질 것으로 전망했다.

특히 이달부터 총부채원리금상환비율(DSR) 규제가 강화되는 등 고강도 대출 규제가 지속되고 있고, 또 최근에는 잇단 기준금리 인상으로 시장 금리가 급격히 뛰면서 시중은행의 전세자금대출 금리 상단마저 6%를 넘은 상황이다.

반면 서울 아파트 매매 시장은 극심한 '거래 절벽'에 빠지며 역대급 침체의 수렁에 빠졌다.

이 역시 고강도 대출 규제 지속과 금리 인상 압박에 따라 집값이 고점이라는 인식이 확산하고 있기 때문이다.

서울부동산정보광장에 따르면 올해 상반기 서울 아파트 매매(계약일 기준)는 7천793건으로 종전 최소였던 지난해 상반기(2만5천828건)의 30% 수준으로 급감했다.

아직 6월 매매 계약의 등록 신고 기한(계약 후 30일 이내)이 2주일 남았지만, 최근 분위기와 추세상 서울아파트 상반기 매매량이 1만건을 넘는 것은 불가능해 보인다.

서울의 한 공인중개사는 "매매는 최근 한 건도 못 했고, 전세는 재계약이 대부분"이라며 "매매가 급격히 줄고, 전세는 부진한 가운데 월세만 수요가 높아졌다"고 말했다.

매매 관련 규정

[비즈니스포스트] 범 LG그룹 총수 일가가 180억 원대 탈세 혐의를 벗었다.

서울행정법원 행정6부(이주영 부장판사)는 구본능 희성그룹 회장과 구본완 LB휴넷 대표이사, 구본천 LB인베스트먼트 사장 등 10명이 “양도소득세 부과 처분을 취소하라”며 낸 소송에서 원고 승소로 판결했다고 17일 밝혔다.

▲ 구본능 희성그룹 회장.

서울지방국세청은 2017∼2018년 세무조사에서 LG그룹 재무관리팀의 주도 아래 총수 일가 중 한 명이 매도 주문을 내면 다른 사람이 곧장 매수하는 방식으로 주식을 서로 거래한 정황이 있다고 판단했다.

국세청은 이 같은 방식으로 오간 주식이 287만여 주에 이르고 구본능 회장 등이 약 453억 원의 양도소득을 적게 신고했다고 결론을 내렸다. 이에 따라 2018년 5월 약 189억1천만 원의 양도소득세를 추가로 내라고 통보했다.

사주 일가의 ‘특수관계인 지분거래’는 2개월 동안의 종가 평균액에서 20% 할증된 가격으로 주식가치를 평가해야 하는데 통정매매 방식으로 실제 거래액으로 거래하면서 주식 가치를 낮춰 양도소득세를 줄였다는 것이다.

이에 구 회장 등은 “한국거래소 장내 경쟁매매 방식으로 주식을 양도했을 뿐 특수거래인 사이의 거래가 아니었다”며 조세 심판을 청구했다가 기각되자 2020년 9월 행정소송을 냈다.

1심 재판부는 장내 경쟁매매 방식은 특수거래인 사이의 거래가 아니라고 판단해 LG가의 손을 들어줬다.

재판부는 “거래소 시장에서 경쟁매매는 특정인 매매로 보기 어렵고 이 사건 거래의 주문 평균가가 항상 당시 주가의 고가와 저가 사이에 형성돼 부당하게 저가로 거래됐다고 인정할 증거가 없다”며 “원고들이 사전에 거래를 합의했더라도 장내 경쟁매매로 이뤄진 거래를 특정인 간의 거래라고 볼 수 없다”고 판결했다. 나병현 기자

'대세 하락장 규제해제 약발도 안들어' 대구 부동산시장 관망세 고착·반등 신호 '제로'

발행일 2022-07-17 18:03:54 댓글 0

신규 공급단지 무더기 청약미달 지속

대구 주간아파트 매매가격 변동표

과공급으로 대구 아파트 매매가격이 대세 하락장에 들어가면서 규제 해제와 같은 호재에도 시장에 반등 신호가 나타나지 않고 있다.

조정대상지역이나 투기과열지구 해제 발표 후 아파트 매매가 주간 하락폭이 일시적으로 둔화됐지만 다시 하락폭이 확대됐고 청약시장에서도 무더기 미달이 반복되면서 실수요자조차 움직이지 않는 관망세가 길어지고 있다는 분석이 나온다.

청약홈에 따르면 규제 해제 발표 후 대구 첫 분양단지인 수성구의 범어자이는 399세대 모집에 269건이 접수됐다. 평균경쟁률 0.67대1로 미분양이 불가피하다.

범어자이의 경우 입지나 브랜드에서 수요자 선호가 높은데다 수성구가 투기과열지구에서 빠지고 나머지 7개 구·군이 조정대상지역에서 해제돼 기대심리가 높아졌다는 점에서 청약 결과에 관심이 쏠렸다.

후분양 단지로 빠른 입주가 장점인 시지 삼정그린코아포레스트 역시 661세대 모집에 118건이 접수돼 무더기 청약미달을 피할 수 없는 상황이다. 지난 11일부터 14일까지 청약 일정을 소화한 수성구 만촌동 엘크루 가우디움 만촌도 평균 경쟁률 0.37대1을 보였다.

이같은 결과에 대해 전문가들은 수요대비 공급 과잉이 일어나고 있는 대구지역 시장 상황과 더불어 매매가 하락세가 지속되는 대세 하락장에 들어섰다는 판단에 따라 관망세가 고착화됐기 때문으로 분석하고 있다.

이진우 부동산자산관리연구소장은 “아파트 가격이 떨어질 때 소비심리는 대체로 더 떨어질 수 있다는 심리가 생겨 실수요자 조차 쉽게 움직이지 않으려는 특징이 있다. 지금은 규제 해제라는 이슈에도 관망세가 고착화되고 있다”고 분석했다.

신규 매매 관련 규정 공급 시장 뿐 아니라 아파트 매매가에서도 하락폭이 유지되며 반등 시그널이 잡히지 않는 상황이다.

규제해제 발표 후 첫 가격 조사에서는 일시적으로 하락폭이 둔화됐으나 발표 2주차에 접어들어 다시 확대되고 있다.

한국부동산원이 지난 15일 공개한 ‘7월2주 주간 아파트 가격동향’에 따르면 대구는 전주 대비 평균 0.13% 하락했다. 전주 0.11%보다 커졌다. 신규 입주물량 등의 영향으로 매물 적체가 지속되면서 중구(-0.22%)와 달서구(-0.22%) 위주로 하락세가 이어지고 있다.

한편 대구에서는 이달 말께 남구와 달서구, 북구에서 추가 공급이 이뤄져 조정대상지역 해제 효과가 나타날지 주목된다.

윤정혜 기자 [email protected]

'대세 하락장 규제해제 약발도 안들어' 대구 부동산시장 관망세 고착·반등 신호 '제로'

과공급으로 대구 아파트 매매가격이 대세 하락장에 들어가면서 규제 해제와 같은 호재에도 시장에 반등 신호가 나타나지 않고 있다.조정대상지역이나 투기과열지구 해제 발표 후 아파트 매매가 주간 하락폭이 일시적으로 둔화됐지만 다시 하락폭이 확대됐고 청약시장에서도 무더기 미달이 반복되면서 실수요자조차 움직이지 않는 관망세가 길어지고 있다는 분석이 나온다.청약홈에 따르면 규제 해제 발표 후 대구 첫 분양단지인 수성구의 범어자이는 399세대 모집에 269건이 접수됐다. 평균경쟁률 0.67대1로 미분양이 불가피하다.범어자이의 경우 입지나 브랜드에서 수요자 선호가 높은데다 수성구가 투기과열지구에서 빠지고 나머지 7개 구·군이 조정대상지역에서 해제돼 기대심리가 높아졌다는 점에서 청약 결과에 관심이 쏠렸다.후분양 단지로 빠른 입주가 장점인 시지 삼정그린코아포레스트 역시 661세대 모집에 118건이 접수돼 무더기 청약미달을 피할 수 없는 상황이다. 지난 11일부터 14일까지 청약 일정을 소화한 수성구 만촌동 엘크루 가우디움 만촌도 평균 경쟁률 0.37대1을 보였다.이같은 결과에 대해 전문가들은 수요대비 공급 과잉이 일어나고 있는 대구지역 시장 상황과 더불어 매매가 하락세가 지속되는 대세 하락장에 들어섰다는 판단에 따라 관망세가 고착화됐기 때문으로 분석하고 있다.이진우 부동산자산관리연구소장은 “아파트 가격이 떨어질 때 소비심리는 대체로 더 떨어질 수 있다는 심리가 생겨 실수요자 조차 쉽게 움직이지 않으려는 특징이 있다. 지금은 규제 해제라는 이슈에도 관망세가 고착화되고 있다”고 분석했다.신규 공급 시장 뿐 아니라 아파트 매매가에서도 하락폭이 유지되며 반등 시그널이 잡히지 않는 상황이다.규제해제 발표 후 첫 가격 조사에서는 일시적으로 하락폭이 둔화됐으나 발표 2주차에 접어들어 다시 확대되고 있다.한국부동산원이 지난 15일 공개한 ‘7월2주 주간 아파트 가격동향’에 따르면 대구는 전주 대비 평균 0.13% 하락했다. 전주 0.11%보다 커졌다. 신규 입주물량 등의 영향으로 매물 적체가 지속되면서 중구(-0.22%)와 달서구(-0.매매 관련 규정 22%) 위주로 하락세가 이어지고 있다.한편 대구에서는 이달 말께 남구와 달서구, 북구에서 추가 공급이 이뤄져 조정대상지역 해제 효과가 나타날지 주목된다.윤정혜 기자 [email protected]

대구 SKT, 중고폰 기부부터 청년창업 지원까지… 지역사회 함께하는 ESG경영 눈길

SK텔레콤(이하 SKT) 대구담당이 지역 사회와 함께하는 폭넓은 ESG활동으로 주목받고 있다.중고폰 기부부터 지역 청년 창업자 지원, 노인들을 위한 보이스피싱 예방 교육까지 사회적 역할의 범위와 강도가 높아지고 있다는 매매 관련 규정 점에서 의미있다.대구 SK텔레콤은 최근 대구 남구청 및 정보통신 리사이클 브랜드인 SK네트웍스-민팃과 업무협약을 체결하고 휴대전화 기부사업을 시작했다.이번 협약으로 SKT는 이동전화를 분실해 어려움이 있는 지역 취약계층에 중고폰을 무상 지원하게 됐다.지역 매매 관련 규정 청년들의 취업과 창업을 지원하기 위한 활동도 눈길을 끈다.SKT는 예비사회적기업 쿼터드림랩이 함께하는 ‘괜찮아 청년포럼’을 진행했다. 수성구 범어동에 위치한 SKT 투자매장 교육장에서 열린 청년포럼은 자원봉사들이 멘토링 활동으로 참여해 창업과정과 매장운영 경험을 공유하는 시간으로 꾸며졌다.특히 SKT 유통망 최우수 매장 운영자들이 성공과 실패 사례를 공유하면서 창업 성공을 위해 준비해야하는 내용과 당부사항 등을 허심탄회하게 나눌 수 있어 예비창업자에게 실질적 도움을 제공했다는 평가를 받는다.이 자리에는 또 SKT 자회사인 서비스탑 우수 구성원도 참여해 취업과정과 회사생활 경험담을 발표하며 성공적인 직장생활 노하우를 제공했다SKT는 이달 말과 9월 중 청년포럼을 두 차례 더 열 예정이다.ESG활동에는 ICT 패밀리사도 동참하고 있다.SKT에서 대고객 서비스 업무를 담당하는 서비스탑은 올해 초부터 SKT 대구CV센터 1층 T디지털 학당에서 스마트폰을 보다 효과적으로 사용하도록 도와주는 스마트폰 교실을 운영하고 있다.특히 최근에는 보이스피싱 및 스미싱에 쉽게 노출돼 피해를 입을 수 있는 노인층의 참여도가 높다는 점에서 의미있다. 사회복지관 등 어르신들이 많이 모이는 장소에 찾아가는 교육도 병행한다.SKT 유통자회사인 피에스앤마케팅은 지난 5월 SKT 서대구센터, 지난달에는 구미 형곡점에서 지역 주민을 매매 관련 규정 초대해 함께 공연문화를 즐기는 콘서트인 ‘덕콘’을 열었다.피에스앤마케팅 허선영 대표는 “SKT는 통신 매장 공간을 활용해 지역 주민에게 다양한 문화 활동을 제공함으로써 대구경북 지역사회에서 기업의 사회적 역할을 지속적으로 확대해 나갈 계획”이라고 말했다.하반기에도 SKT 대구담당은 다양한 ESG활동을 준비하고 있다.청년 취업·창업 지원 뿐만 아니라 소외계층 청소년을 위한 멘토링 프로젝트로 청소년들의 미래설계에 도움을 주는 한편 SKT가 후원하고 있는 남산사회복지관과 등 소외계층에 대한 봉사활동도 강화한다.채영훈 SKT 대구담당은 “코로나19로 인해 지쳐 있던 많은 대구경북 지역분들이 SKT와 함께 하면, 즐거움과 희망을 함께 할 수 있다는 믿음을 갖을 수 있도록 지속 노력할 계획”이라고 밝혔다. 윤정혜 기자 [email protected]

더 넒어진 매장에서 더 다양해진 와인 즐기세요

신세계백화점 대구점 건강·와인샵이 확장·리뉴얼 오픈하고 24일까지 다양한 행사를 진행한다. 기존보다 30%이상 넓어진 매장에는 건강샵에 풍기인삼, 뉴트리코어 브랜드, 와인샵은 항균·항습기능의 대형 셀러가 새롭게 선보인다. 보르도 최상급 산지 뽀므롤지역 1순위 와인 ‘페트뤼스’와 와인메이커의 장인정신이 깃든 버건디의 ‘로베르그로피에’ 등 쉽게 접하기 어려운 프리미엄 와인을 600종 이상 구비했다. 윤정혜 기자 [email protected]

코인마켓 거래소도 합심…"상장 심사위·종목 관리 공동 대응"

가상자산 시장에 대혼란을 불러온 '테라-루나' 사태를 계기로 가상자산 거래 환경의 안전성을 높이자는 목소리가 커지는 가운데, 코인마켓 중심 가상자산 거래소들이 공동 가이드라인을 내놨다.

가이드라인은 내용을 보면 코인 상장 가능 여부를 심사하는 위원회 구성, 문제 종목에 대한 조치 등에 대한 공동 대응 방침을 담고 있다. 이는 앞서 원화마켓 운영 가상자산 거래소들이 내놓은 자율 규제안과 유사한 내용을 담고 있다.

▲코어닥스 ▲프로비트 ▲비트레이드 ▲플랫타익스체인지 ▲보라비트 ▲코인엔코인 ▲빗크몬 ▲BTX ▲포블게이트 등 9개 거래소가 이번 가이드라인을 준수하기로 했다.

코인마켓 중심 가상자산 거래소를 대변하는 한국디지털자산사업자연합회(KDA) 내 가상자산 공동 가이드라인 제정위원회 소위원장을 맡은 김태림 법무법인 비전 변호사는 KDA가 14일 서울 여의도에서 개최한 정책 포럼에서 '코인마켓거래소 공동 가이드라인 기초안'을 발표했다.

가이드라인은 상장과 상장 후 관리, 모니터링과 공시, 부정 행위 조치와 상장폐지 등에 대한 제도를 담았다.

상장은 상장지원부서와 준법감시부서, 기술부서, 가장자산 심사위원회를 꾸려 공동 심사를 하게 된다. 기본적인 서류 심사 외 신용평가서와 법률검토의견서, 스마트컨트랙스 보안 감사 보고서를 요구하기로 했다.

가상자산 발행인 자격은 법인으로 한정하고 백서 제출, 발행 공시, 설명 의무 등 상장 절차에서 준수해야 할 규정을 두게 된다.

상장 이후에는 상시 모니터링을 실시한다. 월별 모니터링 외 프로젝트 진행사항을 확인하는 분기별 모니터링을 거친다. 이상거래 등 프로젝트의 지속성이나 투자자 보호를 저해하는 정황을 확인 시 투자 유의 종목 및 불성실 공시 법인으로 지정키로 했다.

거래소는 발행인의 규제 위반, 불법 행위를 인지하면 당국과 수사기관에 알리게 된다.

공시 체계는 구체적으로 규정하진 않고, 법제화 진행 상황을 고려해 세부 내용을 정하기로 했다. 공시 의무 위반에 대한 벌칙으로 불성실 공시 법인 지정, 발행인에 대한 벌점 부여 제도를 운영하고, 벌점이 15점 이상 누적될 시 매매 관련 규정 상장 폐지하기로 했다.

그 외 상장 폐지 규정으로는 가상자산 발행인이 중요 사항을 거짓으로 보고했을 경우와 프로젝트 진행사항을 제출하지 않아 투자 유의 종목으로 지정된 뒤에도 여전히 제출하지 않을 경우 등을 뒀다. 투자자 보호 차원에서 일정 기간 출금 지원 제도를 운영한다.

출처=뉴스1

가상자산 거래 시스템에서 이용자가 부당한 조건으로 거래하도록 설계하거나 충분한 고지를 받지 못하는 상황을 방지하기 위한 시스템도 구축한다.

해당 시스템은 이용자의 투자 목적, 재산 상황, 투자 경험 등에 관한 정보를 수집하고 투자자의 전문성과 성향을 분류하게 된다. 가상자산사업자가 인터넷 등에서 광고를 하는 경우 과도한 투자 경고 문구를 삽입해 투자 위험성 인식을 제고하고 투자자가 과도한 금액으로 가상자산 매매를 하는 경우, 경고 문구(팝업 등)를 통해 투자 주의를 환기한다.

    2022.06.27 2022.06.09 2022.05.09 2022.05.01

가상자산 투자 관련 교육 동영상 등을 제작하고, 신규 투자자가 이를 의무적으로 시청해야 거래가 가능하도록 교육을 강화하는 내용도 담겼다.

이번 가이드라인에 합의한 거래소들은 오는 10월 원화마켓 운영 가상자산 거래소 협의체 'DAXA'가 발표하는 자율 협약 내용을 원칙적으로 수용하되, 코인마켓의 특성을 고려해 공동 가이드라인 내용 확정안을 마련하겠다는 계획이다.

매매 관련 규정

올해로 임대차 3법 시행 2년을 맞았지만, 부동산 시장은 혼란스럽다. 집주인이 실제 거주하기 위해서라면 세입자의 계약기간 연장 요구를 거절할 수 있다. 이때 ‘실거주 기준’을 둘러싸고 법원 판단은 엇갈렸다. 여기에 전·월세 값을 5% 이내로만 인상해야 한다는 ‘5%룰’을 피하기 위해 관리비 인상 등 꼼수도 등장했다.

7월31일 시행 2년을 맞는 임대차 3법 향으로 주택 임대차 시장에서 월세 거래 비중이 역대 최고치를 기록한 가운데 7월5일 서울 한 부동산중개업소에 전·월세 매물이 붙어있다.ⓒ시사저널 최준필

7월31일 시행 2년을 맞는 임대차 3법 향으로 주택 임대차 시장에서 월세 거래 비중이 역대 최고치를 기록한 가운데 7월5일 서울 한 부동산중개업소에 전·월세 매물이 붙어있다.ⓒ시사저널 최준필

법망 피한 ‘꼼수’부터 소송까지

#1. 경기도 용인시에 사는 A씨. 그는 매매 관련 규정 2019년 2월 보증금 3억500만원의 전셋집을 2년 계약했다. 2021년 2월 계약이 끝나면 전세 연장을 요구(계약갱신청구권)하려고 했다. 문제는 기존 집주인이 B씨에게 집을 넘기면서 발생했다. B씨가 “계약을 연장하겠다”는 A씨에게 퇴거를 요청하면서다. 새 매매계약은 임대차 3법(2020년 7월31일 시행) 직후인 2020년 8월11일 이뤄졌지만, 법원은 A씨 손을 들어줬다. A씨가 2020년 9월 계약기간을 연장하겠다고 했고, 부동산 소유권 이전등기는 그 이후인 11월 이뤄졌다는 이유 때문이었다. 재판부는 2021년 3월11일 “새 집주인은 A씨가 계약기간 연장을 요청한 이후 집을 사들였다”며 “이에 자신들의 실거주를 이유로 A씨의 요구를 거절할 수 없다”고 판단했다.

#2. 비슷한 경우지만 다른 법적 판단이 나왔다. C씨는 2021년 1월 경기도 화성시의 한 아파트 전세계약 만료를 앞둔 2020년 9월11일 계약기간을 연장하겠다고 말했다. 그러나 새로운 집주인은 자신들의 실거주를 이유로 C씨에게 계약 만료 뒤 나가라고 요구했다. 기존 집주인이 새 집주인과 매매계약을 체결한 건 2020년 7월1일. 법원은 임대차 3법 시행 전에 매매계약이 이뤄진 점을 감안해 “C씨는 새 집주인에게 부동산을 넘겨주라”고 주문했다.

2020년 7월30일 국회에서 통과된 주택임대차보호법 개정안은 계약갱신청구권, 전·월세 상한제 등 세입자 보호 장치를 담았다. 세입자가 2년 거주 뒤 추가로 2년을 더 살 수 있도록 하고, 임대료 상승률을 5% 이내로 제한한다는 내용이다. 이는 시장에 즉각 적용됐다. ‘보증금 6000만원, 월 30만원’ 이상 임대차계약은 의무적으로 신고하도록 한 부동산거래 신고 등에 관한 법 개정안(2020년 8월4일 국회 통과)은 2021년 6월 시행됐다.

임대차 3법 시행 후 부작용도 만만치 않다. 서울 마포구 소재 중개업소 관계자는 “세입자가 2년을 못 채우고 나가는 경우, 집주인은 남은 계약기간 동안 다른 세입자에게 기존 세입자와 같은 집세를 받아야 한다”며 “그러나 새 세입자에게 집세를 5% 올려 받는 집주인들이 왕왕 있었다”고 했다. 서울 서초구 소재 중개업소 관계자는 “임대인들은 향후 집세를 5% 내에서 올려야 한다는 방침 때문에 미리 20~30% 올리거나 이른바 ‘내부자거래’가 형성됐다”며 “법 시행 이후 임차인 보호보다 전·월세 가격만 올랐다”고 말했다. ‘5%룰’을 피하기 위해 월세 대신 관리비를 올리는 경우도 있다.

실제로 계약기간 연장을 요구하는 세입자 중 집주인의 거부로 다투는 사례가 늘어나고 있다. 대한법률구조공단 주택임대차분쟁조정위원회에 따르면, 계약갱신·종료와 관련해 접수된 분쟁은 2019년 43건이었다. 2020년에는 122건으로, 임대차 3법 시행 직후 급증했다. 계약갱신·종료 관련 건수는 2020년 1~7월 12건이었지만, 같은 해 8~12월 110건으로 늘었다. 2021년에는 총 307건, 2022년 5월 기준 116건이 접수됐다. 다만 전체 접수 건수는 2019년 2199건에서 2020년 1542건, 2021년 1635건, 2022년 5월 822건 등으로 감소했다. 이는 주택·보증금 반환 관련 분쟁이 줄어든 데 따른 것으로 해석됐다(2019년 1399건→2020년 759건→2021년 683건→2022년 264건).

한국부동산원 임대차분쟁조정위에 접수된 주택 관련 분쟁 건수는 6월30일 기준 402건이었다. 보증금 또는 주택 반환은 128건, 손해배상 103건, 계약 갱신·종료 96건 등 순이었다. 이는 임대차법에 따라 조정위가 생긴 지난 2020년 11월 이후 1년7개월간 누적된 건수다. 부동산 전문인 김예림 법무법인 ‘덕수’ 변호사(LH 공공정비사업 자문위원)는 “집주인이 실거주를 이유로 기존 세입자의 계약기간 연장 요구를 거절하고, 다른 세입자에게 임대료를 올리는 경우 등 관련 분쟁이 꽤 있다”며 “집주인이 실거주한다고 말한 뒤 집을 팔아버리면, 법안이 불완전한 탓에 기존 세입자는 주택임대차보호법상 손해배상청구를 할 수 없는 문제가 있다”고 설명했다.

금리 인상 속 가팔라진 ‘전세의 월세화’

2년 전 계약기간이 연장된 물량의 만기는 오는 7월말부터다. 부동산 시장 혼란을 예상하는 목소리가 나오는 이유다. 추가 금리 인상 등 하반기 경제 상황 역시 녹록지 않을 전망이다. 전세의 월세화 현상이 가속화할 가능성도 높다. 국토교통부에 따르면 2020년 8월 임대차 거래 중 전세 건수는 10만4564건(59.6%), 월세는 7만791건(40.4%)이었다. 이 흐름은 2021년 상반기까지 이어졌다. 2021년 7월, 월세 비중이 44%로 높아졌고, 같은 해 9월(45.8%)과 12월(46.1%)에는 45%를 넘어섰다. 지난 4월(50.4%)에는 월세 비중이 처음 50% 이상을 기록하며 전세(49.6%)를 역전했다. 지난 5월에는 월세 59.5%, 전세 40.5%로 격차가 더 벌어졌다.

국토부 관계자는 “임대차 신고제를 도입하면서 기존에 안 잡혔던 월세 통계가 잡혔다. 통계가 실제와 조금 더 가까워진 측면이 있다”며 “최근에는 금리 인상이 월세 비중 상승에 영향을 미친 부분도 있다”고 설명했다. 그러면서도 “임대차 거래 시 월세 비중 상승 현상을 유심히 보고 있다”고 했다. 최황수 건국대학교 부동산대학원 교수는 임대차 3법과 관련해 “제도를 만든 시기와 매매 관련 규정 당시 상황의 타이밍이 맞지 않았다”고 지적했다. 그는 “집값, 전세가가 오르는 와중에 이를 건드리면 불타는 집에 기름을 끼얹는 것과 같은 결과를 가져온다”며 “임차인들의 권익 보호를 위한 장치가 오히려 그들의 권익을 해치게 됐고, 실제 이중·삼중 가격이 형성됐다”고 설명했다.

7월31일 시행 2년을 맞는 임대차 3법 향으로 주택 임대차 시장에서 월세 거래 비중이 역대 최고치를 기록한 가운데 7월5일 서울 한 부동산중개업소에 전·월세 매물이 붙어있다.ⓒ시사저널 최준필

임대차 3법 일부 폐지 주장까지 나와

정부는 전·월세 시장 안정화를 위한 대책 마련에 분주하다. 우선 전셋값을 5% 이내에서 올린 상생임대인에 대한 혜택을 늘리는 방안이 나왔다. 정부는 6월21일 추경호 부총리 겸 기획재정부 장관 주재로 열린 1차 부동산관계장관회의에서 이러한 방향의 ‘임대차 시장 안정 방안’을 발표했다. 상생임대인에 대한 1세대 1주택 양도세 비과세 및 장기 보유특별공제에 필요한 2년 거주 요건 면제 등이 주된 내용이다. 한 차례 계약기간 연장을 요구한 임차인에 대한 버팀목 대출한도를 확대하는 방안도 담겼다. 정부는 이를 위해 7월 중 소득세법 시행령을 개정한다는 방침이다. 상생임대인 제도 첫 시행(2021년 12월20일) 이후 임대물량부터 혜택이 적용될 예정이다.

임대차 3법을 일부 폐지해야 한다는 주장도 나왔다. 원희룡 국토교통부 장관은 6월29일 서울 중구 프레스센터에서 열린 관훈토론회에서 임대차 3법과 관련해 “세입자의 주거 계속성을 보호하는 것이 제도의 취지였으나 결과는 정반대로 갔다”며 “임대차 3법 가운데 졸속으로 만들었던 계약갱신청구권과 전·월세 상한제는 폐지하되, 원상복구가 아니라 새로운 대안을 제시하겠다”고 말했다. 원 장관은 6월30일 정부세종청사에서 기자들과 만나 “(2법) 폐지가 원상복귀가 아니라 더 현실적이고 시장에서 작동 가능한 (세입자) 보호의 효과도 높인 부분을 제시해 보겠다는 것”이라고 설명했다.

국토부는 향후 연구용역을 발주할 예정이다. 이를 토대로 국회 논의 등을 거쳐 최종안을 내놓겠다는 것이다. 국토부 관계자는 “‘임대차 3법을 폐지하고 2020년 7월 이전으로 가자’는 방향으로 정한 게 아니다”며 “법무부와 제도 개선 방법 등과 관련해 논의를 진행 중이고, 조만간 연구용역을 발주할 것으로 보인다”고 설명했다. 이 관계자는 “현재 시장이 불안한 상황은 아니다”며 “여러 대안을 두고 논의한 뒤 개선안을 좁혀 나갈 것”이라고 했다.

일각에서는 캐나다 온타리오주의 사례를 참고해야 한다는 지적도 나온다. 경북대학교 법학연구원 ‘임대인의 실제거주를 이유로 한 갱신거절의 정당성 판단기준’에 따르면, 온타리오주는 집주인의 실거주로 인한 세입자 퇴실 요건을 엄격하게 따진다. 세입자의 과실 없이 집주인 사정으로 세입자를 내보낼 수 있는 사유로는 집주인 등의 실거주 혹은 건물 재건축, 보수 등이다. 집주인이 실거주를 이유로 세입자를 내보내야 할 때, 실거주를 구체적으로 확인할 수 있는 증언·서증 등을 제출해야 하는 경우도 많다. 집주인은 세입자에게 1개월분의 임대료도 보상해야 한다. 혹은 세입자가 수용할 만한 대체 임대주택을 구해 줘야 한다.

보상이 없는 경우 집주인의 퇴거 명령 신청은 불가하다. 온타리오주의 경우, 임대차계약상 최초 약정 임대기간이 만료되면 매월 자동 갱신되는 임대차 계약으로 전환된다. 독일과 프랑스 역시 정당한 이유 없이 임대차 계약 해지가 불가능하다. 전문가들 역시 법 보완에 방점을 뒀다. 김예림 변호사는 “법 폐지는 또 다른 혼란을 야기할 수 있다”며 “임대차법 관련 판례 등 법리 해석이 쌓이면 현장에서의 혼란은 줄어들 것으로 보이는 만큼, 법을 보완하는 방향으로 가야 한다”고 조언했다. 최황수 교수는 “임대인의 불리함이 임차인에게 간접적으로 전가되는 부작용을 최소화하는 방향으로 가야 한다”고 전했다.


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