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거래 실종, 집값 하락 시그널?

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최종수정 2021.08.10 09:18 기사입력 2021.08.09 11:32

거래 감소에 저가매물 속출한
금융위기 직후와는 상황 달라
향후 가격흐름은 지켜봐야

[아시아경제 조강욱 기자, 임온유 기자] "거의 매물이 실종된 상태죠. 아파트값이 계속 오르니 집주인들도 매도 의사를 보였다가 다시 철회하는 일들이 비일비재합니다."(서울 마포 A공인중개사사무새 대표)

부동산 시장의 거래 절벽이 심화하면서 향후 집값 향방에 대해 관심이 모아진다. 일각에서는 정부의 버블 경고 속 거래 가뭄이 집값 하락의 시그널이 될 수 있을 것이란 전망도 내놓고 있다. 통상 집값은 거래량에 후행하는데 짧은 기간 치솟았던 집값 급등 피로감이 거래 감소로 이어지고 이는 다시 집값 하락장에 접어들게 만들 수 있다는 이유에서다. 다만 향후 가격흐름은 지켜봐야 한다는 게 시장 전문가들의 중론이다. 거래가 시그널 거래 끊기면서 저가 매물이 속출한 금융위기 직후와는 상황이 다르다는 지적이다.

실제 부동산 빅데이터업체 아실에 따르면 9일 기준 서울시내 25개 자치구 중 아파트 매물이 한 달 전에 비해 늘어난 곳은 광진구와 동대문구 2곳에 불과하다. 마포구의 경우 매물이 이 기간 20%나 줄었다. 송파구(-19.0%), 강서구(-15.6%), 중구(-13.1%), 구로구(-12.2%) 등도 급격히 매물이 줄고 있다. 통상 거래가 줄면 매물이 늘고 가격이 하락하는 것과 다른 양상이다.

매물 감소는 서울 등 수도권은 물론 전국에서 나타나고 있다. 전국 17개 광역시·도 모두 한달 전보다 매물이 줄었다. 특히 광주, 인천, 강원, 울산, 서울, 전북, 경기, 제주, 충남은 10% 이상 감소했다.

시장이 여전히 매도자 우위를 보이는 데다 거래 대부분이 신고가라는 점도 주목할 부분이다. 한국부동산원에 따르면 8월 첫째주 서울 아파트 매매수급지수는 107.9로 지난주(107.6)보다 0.3포인트 상승했다. 이는 3월 첫째주(108.5) 이후 5개월 만에 가장 높은 수치다. 매매수급지수는 부동산원의 회원 중개업소 설문과 인터넷 매물 건수 등을 분석해 수요와 공급 비중을 지수화한 것으로 기준선인 100을 넘어 높아질수록 매수심리가 강하다는 의미다.

매도자들의 ‘배짱 호가’로 곳곳에서 신고가가 속출하고 있다. 최근 집값 상승률이 가파른 서울 도봉·노원구, 경기 안양·의왕 등지에서는 직전 최고가보다 적게는 5000만원, 많게는 1억 이상 호가를 높이는 일이 비일비재하다. 창동 A공인중개사사무소 관계자는 "집값이 계속 오르고 매수 문의가 지속되니 매도자들이 신고가가 아니고서야 집을 팔려고 하지 않는다"고 말했다.

이 때문에 전문가들은 최근의 거래 절벽 상황을 집값이 하락했던 2008년 글로벌 금융위기 때와는 다르게 봐야 한다고 분석하고 있다. 금융위기 직후였던 2008년 9월 이후 4개월간 아파트 거래량은 4개월간 1500건 내외로 급감하면서 가격이 하락했었다.

반면 최근의 거래 위축은 공급이 수요보다 급격히 줄고 있는 상황에서 나타나는 현상이어서 자칫 가격 급등을 더 부채질 할 가능성도 있다는 분석이 제기되고 있다.

심교언 건국대 부동산학과 교수는 "집값이 오른다는 기대가 큰 상황에서 양도세 부담 등 다주택자 규제를 강화하면서 정부 스스로 매물·거래 절벽을 불렀다"면서 "그나마 나오는 매물은 신고가로 거래되며 집값을 계속 자극하고 있다"고 설명했다.

[타로핀] 흑우 탈출기, 마진거래 vs 시그널방

타로핀 시그널방

[타로핀’s 코린이 개나리반] ‘가상’자산의 매력은 다른 현물 기반 자산에서는 볼 수 없는 화끈한 변동성이다. 국내 최대 거래소인 업비트에서 최근 한 달간 하루 시그널 거래 등락률 1000%를 보여준 코인이 몇 종 있었다. 반대로 하루 밤새 10토막 나는 코인도 심심찮게 볼 수 있다. 투자의 본질이 싸게 사서 비싸게 판다, 라고 할 때 디지털 자산만큼 좋은 투자 종목을 찾기 힘들다. 단 투자 능력이 밑받침이 될 때 시그널 거래 한정된 말이다.

#변동성: ‘흑우’의 멘탈 흐름

가상자산 중에서도 가장 안정적이라는 비트코인이 최근 며칠 새 급락했다. 24시간 거래가 열리는 상황에서 하루 밤새 가격이 반 토막이 났다. 어떤 이는 잔고를 보며 좌절했으며, 어떤 이는 롱(long) 마진 거래를 하러 갔다가 청산을 당했다. 싸게 사야 한다는 목적은 있으나 어느 가격이 싼 건지, 어디까지 하락할지를 알지 못하기에 언제나 털리고 난 후에야 ‘음머~’ 우는 게 시그널 거래 ‘흑우’들의 천성이다.

흑우들의 원금이 소멸하는 과정은 별반 다르지 않다. 하락이 시작하면 ‘원래 변동성이 큰 곳이야’라고 대응을 하지 않는다. 패닉셀이 시작되면 ‘곧 반등이 올 거야’ 구경만 한다. 데드캣 바운스(가격 급락 후 잠깐 소폭 반등하는 현상)도 발생하지 않으면 ‘어차피 먼지 된 거 그냥 두자’고 방치한다. 방치한 후엔 나에게 없는 코인들만 펌핑이 오는 걸 보며, 그 펌핑을 먹기 위해 먼지가 된 코인을 매도하고 나니 되레 매도한 코인의 가격이 쭉쭉 오른다. 등 뒤에 CCTV 같은 건 없다. 모든 흑우가 당하는 패턴이라 관찰할 필요도 없다.

맑고 온전한 상태에서 손실 없는 원금을 손에 쥐고도 젖은 빨래가 탈수기에 털리듯 탈탈 털렸다. 그들에게 남은 건 너덜너덜한 멘탈과 한 줌 먼지 같은 잔금이다. 큰 폭의 변동성에 기대서 큰 한 방을 노리면 원금을 찾고 수익을 창출할 수 있을 거라는 기대감에 무모한 판단을 한다. 그래서 찾는 곳이 마진거래와 시그널 방이다.

#마진거래: 한강 뷰 vs 한강 속

마진거래는 일정량의 증거금만 예치해서 공매도와 공매수를 할 수 있도록 해준다. 재야의 주식 고수로 알려졌던 ‘시골국수’는 마진거래 같은 파생시장을 다음과 같이 이야기했다. “파생상품은 투자의 개념이 아닌 도박성을 띤 상품입니다. 인간의 본성 속에 깊게 자리한 물욕이란 더러운 욕심이 만들어낸 허울 속에서, 인간이 만들어 놓은 더러운 도박판인 것이지요.”

개인 의견으로 치부하기엔 전례(?)도 있다. 일찍이 코인원에서 마진거래를 서비스했다. 수사기관은 현재 거래소 관계자와 마진거래 사용자들에 대해 수사를 진행 중이다. 이에 아랑곳하지 않고 해외 거래소들이나 해외 거래소인 ‘척’하는 국내 거래소들은 각국의 규제를 피해다니며 마진거래를 지원하고 시그널 거래 있다.

이런 거래소들은 사용자 유치를 위해 추천인 코드를 발급한다. 추천인 코드로 가입한 사용자가 거래소에서 마진거래를 통해 수수료를 사용하면 추천인이 20%까지 시그널 거래 챙겨 간다. 이 수익을 노리고 선동을 시작한다. 트레이딩보다 상위에 있는 투자 방법이 마진거래이며, 마진거래를 통해서 한 번에 큰 이익을 얻을 수 있다고 선동을 한다. 손실 난 원금을 만회하기 위해 도박을 시작한 흑우의 말로는 좋지 않다. 누가 마진거래를 통해 하루 동안 시그널 거래 0.002비트를 가지고 27비트를 만들었다는 소문이 퍼진다. 이 말을 달리하면 그런 몇몇 사람을 제외하고는 마진거래로 큰 이익을 얻지 못했다는 말이기도 하다. 아, 아마 청산 당하고 나서 소위 ‘쪽 팔려서’ 말을 못 하는 사람들이 더 많을 거다.

#시그널방: 흑우몰이

비트코인이 폭락하거나 폭등을 하고 나면 항상 들리는 소리가 있다. “예견된 상황이었다”던가 “예상된 변동이었다” 하는 이야기다. 서로 자기들이 전문가라면서 각종 매체를 시그널 거래 통해 튀어와서 경제 전망을 예측하고 비트코인의 가격을 예상한다. 이를 통해 자신들의 인지도를 높이고 통찰력을 인정받으려고 노력한다.

자신의 능력으로 투자에 실패한 이들은 전문가처럼 보이는 부류의 이야기에 귀가 솔깃하다. 정보와 지식을 알려주는 이들을 쫓아가다 보면 전문가만큼 수익률을 얻을 수 있다는 자신감과 먼지가 시그널 거래 된 잔금을 원금으로 회복할 수 있을 거란 희망이 생겨난다.

이들을 노리는 악질 부류가 시그널 방이다. 유의 거래소라고 불러도 손색없는 거래소에서 차트 리딩을 연재하지만 투자 수익은 공개 못 하는 사람이 월 정보사용료로 0.03BTC를 받는다. 시그널방 운영자가 알트코인을 먼저 매집한 시그널 거래 후, 시그널 방을 통해서 상승 가능성이 큰 유망 코인이라며 시그널을 보내서 매수세를 만들어서 매집한 물량을 털어먹는다. 애초 흑우들을 털어먹으려고 벌린 판이기에 투자의 최종 결정은 흑우들이 했다는 귀책 문구를 빠뜨리지 않는다.

멘탈은 너덜너덜하고 원금은 먼지만 남은 투자자의 판단력이 흐려지는 건 당연하다. 이 투자자들을 이용해서 돈을 벌어보려는 사기꾼들이 붙는 것도 당연하지만 해서는 안 되는 짓이다. 규제를 받는 시장이었으면 철컹 철컹 신세였을 테지만 무법지대인 시장에서 너무도 당연하게 사기를 치는 이들이다. ‘차트쟁이’면 트레이딩을 통해서 수익을 내야지 선동을 통해서 수익을 내서는 안 된다. 선동을 통해서 수익을 챙기려는 부류를 피해야 한다.

타로핀(ID) ‘코린이 개나리반’ 포럼 운영자

※외부 칼럼은 필자 개인의 의견을 최대한 존중합니다. 외부 필자의 원고는 조인디의 편집방향과 일치하지 않을 수 있습니다.

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    • 최진 기자
    • 승인 2022.03.03 11:09
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      정부의 하향안정세 진단
      금리인상 따른 이자부담가중
      중개업소 63% 하락장 점쳐
      부동산 매매시장 약세 지속

      만만찮은 상승압력 여론
      시장안정화 속단 아직 일러
      전문가 64% 집값상승 예측
      공급확대 대전환 우선 과제

      [하우징헤럴드=최진 기자] 최근 집값 하락 시그널이 발표되면서 부동산시장은 혼돈의 상황을 맞이하고 있다. 전문가들이 지속적으로 누적된 주택공급 부족에 따른 상승세 지속을 이야기하고 있지만, 일각에서는 해외 금융시장 변화 등을 이유로 집값 폭락을 점치기도 한다.

      주택시장 일선에서 활동하는 중개업자들은 상승장과 하락장에 대한 평가가 팽팽하게 나뉘고 있다. 부동산시장을 관찰·분석해온 기관들은 올해 다양한 시장 변수에도 불구하고 주택공급 부족이라는 근본적인 상승요인으로 인해 하락세 전환이 힘들 수 있다고 내다보고 있다.

      ▲부동산시장 거래절벽… 안정화 말하기엔 주택부족 여전

      홍남기 부총리 겸 기획재정부 장관은 지난 23일 정부 서울청사에서 열린 부동산시장 점검 관계장관회의에서 부동산 매매시장이 서울은 4주째, 수도권은 3주째 연속 하락하고 있다며 이를 근거로 “부동산시장이 하향 안정세를 뚜렷이 보이고 있다”고 평가했다.

      홍 부총리는 전세 시장 역시 서울 전세수급지수가 지난 2012년 부동산원 집계 이후 최장기간인 14주 연속 하락했다며 전반적인 부동산시장 안정화를 이뤘다고 자평했다.

      하지만 전문가들은 올해 부동산시장이 지난해보다 상승폭은 크게 둔화되겠지만, 시장 불안에 따른 상승세 시그널 거래 요인이 더 클 것으로 보고 있다. 현재 매매·전세시장의 하락세를 대출규제와 금리변동 불안에 따른 일시적인 시장의 기능정지 상태로 보고 있기 때문이다.

      KB경영연구소는 지난 20일 부동산 전문가 및 관계자 800여명을 대상으로 설문조사를 진행한 ‘2022년 KB부동산 보고서’를 발표했다. 보고서에 따르면 올해 전국 주택매매가격에 대해 중개업소의 63%는 하락을 예상했지만, 전문가 64%는 상승을 전망했다. 중개업소는 3% 이상 하락을, 전문가들은 3~5% 상승을 예상해 올해 부동산 시장 전망의 어려움을 드러냈다.

      중개업소들이 하락을 예상한 것에는 지난해에 비해 연초부터 시장분위기가 상당히 위축된 것이 주요 요소로 꼽혔다. 하지만 서울 주택매매가에 대해서는 중개업소 역시 상승을 예상하는 비중이 증가했는데, 그 원인으로는 공급부족이 꼽혔다.

      전문가 집단 역시 74%가 공급물량 부족에 따른 집값 상승을 예상해, 금융규제 및 금리인상 여파에도 불구하고 공급부족에 따른 집값 상승세가 서울을 중심으로 이어질 것으로 전망되고 있다.

      ▲누적된 공급부족… 공급확대 대전환 필요해

      전문가들은 금융규제 등에 따른 강제적인 하방압력으로 시장이 위축되고 거래가 정지된 상태를 두고 시장 안정화를 속단해서는 안된다고 평가했다. 부동산 시장 안정화는 원활한 주택공급과 이를 위한 제도개선, 그리고 이러한 부동산 정책 변화가 시장에 안정적인 시그널을 보낼 때 비로소 가능하다는 것이다.시그널 거래

      주택산업연구원이 최근 발표한 ‘2022년 주택시장 전망’에 따르면 정부의 주택공급 시그널은 시장 안정화에 사실상 기여하지 못했다. 정부는 지난 2020년부터 공공이 주도하는 공공재개발·재건축 정책 등을 쏟아내며 부동산정책 기조를 수요억제에서 공급활성화로 전환했지만, 주택가격 상승폭은 지난해에도 여전히 서울 및 수도권뿐 아니라, 전국적으로 확산·증폭됐다.

      주산연이 지난 10년간 주택가격 변동 영향 요인을 상관계수로 분석한 결과 ①주택수급지수 ②경제성장률 ②금리 순으로 주택가격에 영향을 미치는 것으로 나타났다. 이중 주택수급지수는 주택수요와 주택공급 비중을 산술한 것으로 △가구증가 △멸실 △공가 등으로 발생되는 주택수요를 분양 및 준공물량으로 얼마나 충족시켰는지에 대한 수치다. 100에 가까울수록 수요와 공급이 적절히 이뤄진 것이다.

      문재인 정부의 지난 5년간 주택수급지수는 전국적으로 87.1을 기록해 공급이 절대적으로 부족한 것으로 나타났다. 이를 물량으로 환산하면 지난 5년간 주택수요 증가량은 295만호인데, 준공 및 분양으로 공급한 물량은 258만호에 그쳐 38만호라는 공급부족이 누적된 상태다. 1기 신도시 5개 지구의 분양물량이 최대 30만호라는 점에서 전국 수택수요 누적량이 상당한 상태다.

      특히, 서울의 경우 주택수급지수가 69.6를 기록했다. 서울에서 요구되는 수요증가 물량은 45만호였지만 공급량은 31만호에 그쳐 14만호의 공급부족이 누적됐다. 전월세 주택수요 역시 전국과 서울 모두 수요에 못 미치는 공급으로 인해 결국 전월세 상승과 임대차시장 시장불안으로 이어진 것으로 분석됐다.

      김덕례 주택산업연구원 주택정책연구실장은 “올해 주택시장은 상·하방 요인인 혼재한 가운데 하락보다는 상승압력이 더 크고 매매시장보다는 전월세 시장이 더 불안할 것으로 보인다”라며 “차기 정부가 중점적으로 살펴야 하는 것은 지속가능한 주택공급 기반을 재건하는 일이며, 집값을 안정화시킬 수 있는 정책이 긴요한 시기라고 볼 수 있다”고 말했다.

      ▲세계 금리인상 예고… 3월 대선이 시장 시그널 거래 변곡점

      주택수급지수에 이어 집값 상승의 두 번째 요인인 경제성장률도 지난해 대비 둔화된 상승폭이 전망되면서 집값의 상승요인이 되고 있다. 유동성 확대로 인한 주택시장의 자금 유입이 예상되기 때문이다.

      다만, 세 번째 요인인 금리의 경우 미국을 비롯해 세계적인 경제기조가 인상을 예고함에 따라 유일한 하방요인으로 작용할 것으로 전망되고 있다. 또 다가오는 20대 대통령 선거에서 여당 후보가 당선될 경우 일시적 규제완화 이후 지속적인 대출규제가 예상되기 때문에 금리인상과 더불어 주택가격을 끌어내릴 요인으로 꼽히고 있다.

      양도세와 종합부동산세, 공시지가 상승률 완화도 공약으로 나온 바 있지만, 어느 정도가 시행될지는 미지수인 상황이다. 반대로 야당 후보가 당선될 경우 부동산시장 활성화 공약 및 이행정도와는 별개로 규제완화에 대한 기대심리에 따른 상승세가 전망되고 있다.


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