투자대비 수익률 계산

마지막 업데이트: 2022년 1월 22일 | 0개 댓글
  • 네이버 블로그 공유하기
  • 네이버 밴드에 공유하기
  • 페이스북 공유하기
  • 트위터 공유하기
  • 카카오스토리 공유하기
주식수익률계산하기

주택 임대 수익률과 중장기 투자 결정

오늘은 지난 컬럼에서 말씀드렸던 바, 단기 투자가 아닌 중장기 투자로 임대 주택을 구매하는 데에 있어서, 투자 결정을 하기에 앞서서 임대 수익률을 추정하는 것이 바람직한데, 임대 수익률은 어떻게 계산이 되며, 임대 수익률에 영향을 미치는 각각의 요소들을 어떻게 고려해야 하는 지에 대해서 설명을 드리도록 하겠습니다.

먼저, 임대 수익률은 어떻게 계산이 되는지 알아봅니다.

보통 임대 수익률을 계산할 때 그 기준은 1 년입니다. 1 년 기준의 임대 수익률은 간단하게 식으로 표현하면,

임대 수익률 = 임대 순 소득 (총 임대 소득 – 총 임대 관련 비용) / 투자 금액

입니다. 여기에서 총 임대 소득은 거개의 경우는 1 년 동안의 렌트 총액이 됩니다만, 간혹 파킹 스톨을 임대해서 발생하는 소득처럼 임대와 관련하여 발생하는 소득도 모두 포함한 것이 총 임대 소득입니다.

임대 순소득은 총 임대 소득에서 임대에 관련된 모든 비용을 제한 것을 말합니다. 그러면, 어떠한 것들이 임대 관련 비용들로 소득 신고 시에 공제할 수 있는 것들인지 알아볼까요.

1.재산세: 매년 6월 말까지 내는 재산세 전부가 비용으로 공제되는데, 임대를 9월 1일부터 시작했다면, 일할 계산된 재산세, 즉 재산세의 1/3이 비용이 됩니다.

3.모기지 이자: 월 납입하는 모기지 상환 금액 중에서 이자 부분이 비용으로 인정됩니다.

4.광고 및 리스업 비용 (Professional Fees)

6.임대 주책의 수리 및 유지 보수 비용

7.스트라타 비: 콘도나 타운하우스의 경우

8.기타 임대 관리에 들어가는 비용 (자동차 비용, 오피스 비용 등)

임대 수익률을 계산하는 것은, 이미 발생한 소득과 비용 그리고 이미 투자한 금액으로 계산을 하는 것이므로 정확하게 계산이 됩니다. 하지만, 실제로 임대를 하지 않은 상태에서 수익률을 계산할 수는 없고 추정할 수는 있습니다. 임대 수익률을 추정하는 것은 상기의 임대 수익률 계산식에서 몇 가지 추정치가 필요하고, 또 공실 손실 (Vacancy Loss)도 추가로 고려해야 합니다. 여기에서 추정을 실제와 근접하게 하는 것이 중요하다고 할 수 있습니다. 추정 임대 수익률은, 말 그대로 가까운 미래에 발생할 것을 추정하는 것이어서, 여러 가지 항목들의 변동에 따라 임대 수익률은 당연히 바뀐다는 것을 의미하며, 따라서 추정 임대 수익률은 범위로써 얻어지는 것입니다. 예컨대, 추정 임대 수익률의 범위가 3.8 %~ 4.1%, 이런 식으로 얻어진다는 것이죠. 자 그럼 앞에서 열거했던 소득과 임대 관련 모든 비용들을 어떻게 실제와 근접하게 추정할 것인가가 중요합니다.

제일 중요한 것이, 추정 렌트 범위 (Estimated Rent Range) 입니다. 일반인들은 향후 3 개월 후에 실현 렌트 (realized rent)가 어느 정도가 될 지 감을 잡기가 어렵습니다. (렌트의 개념에 관해서는 이전 투자대비 수익률 계산 컬럼을 참조하세요.) 렌트 범위를 추정하기 위해서 전문가들은 대략 다음과 같은 방법을 사용하여 렌트 범위를 추정합니다.

렌트 범위를 추정하기 위해서는 먼저 인접 지역의 렌트 마켓을 분석하는 작업이 필요하고, 주택 감정에 쓰이는 직접 비교 (Direct Comparison)를 사용해서 렌트 범위를 추정합니다. 이는 주택의 가격과 렌트 가격에 영향을 미치는 내적 요소들 (투자대비 수익률 계산 internal factors)을 고려해서 렌트를 추정하는 작업입니다. 거기에다 외적 요소들 (External factors)인 시장의 수요와 공급 (Market conditions) 그리고 계절 (Season)을 고려해서 렌트 범위의 중심을 어느 쪽으로 이동시킬 것인가와, 추정 렌트 범위를 좁게 할 수 있을지, 조금 넓혀야 할 지를 결정하게 됩니다. 이러한 과정을 거쳐서 얻어지는 추정 렌트는, $1,950 ~ $2,100 또는 $2,400 ~ $2,500과 같이 범위로 얻어지게 되는 것이죠. 렌트 추정을 위해서는 렌탈 마켓의 분석이 가능하고 렌탈 매니지먼트를 오랜 기간 경험한 프로퍼티 매니저에게 의뢰해야만 합니다.

그 다음은 렌트 비용의 각 항목들을 추정하는 것인데, 이는 비교적 수월하고 실제에 가까운 값을 추정할 수가 있습니다. 당해의 재산세 고지서가 나온 이후라면 (5월 말 이후), 정확하게 재산세가 얼마인지 알 수 있고, 그 이전이라면, 전년도의 재산세에서 어느 정도의 퍼센테이지로 당해 년도의 재산세가 변동할 것인지를 추정하면 됩니다. 이를 위해서는 전년도 말의 감정가와 그 전년도의 감정가를 비교해서 그 변화 퍼센테이지를 재산세에 적용하면 거의 실제에 근접한 값을 추정할 수가 있을 것입니다.

보험료도 보험 에이전트에 문의하면 알 수가 있고, 모기지 이자율도 모기지 브로커에게 문의하면 알 수가 있겠죠. 일반적으로 스트라타 비는 스트라타 유닛을 구매하기 전에 검토하는 서류인 ‘Form B’를 보면 나옵니다만. 신규 분양인 경우에는 개발사에서 초기의 스트라타 비용을 책정하기 때문에 개발사로부터 확인할 수가 있습니다. 리스업 비용과 임대 관리 비용은 업계의 평균을 적용하면 되겠습니다.

유지 보수 비용은 얼마가 될 지 알 수가 없습니다. 비교적 새 주택의 경우는 적게, 오래된 주택의 경우는 많게 책정하는 것이 맞겠지요. 리스업 비용은 임대 관리 회사에 따라 약간의 차이는 있을 수 있지만, 월 렌트의 30 % ~ 50% 정도이고, 월 임대 관리 비용은 월 렌트의 7 ~ 8% 정도가 업계 평균입니다.

다소 복잡하다고 느끼실 수도 있지만, 실례를 들어서 설명 드리면 이해하기가 쉬우실 것입니다.

랭리 윌로우비 지역에서 분양가가 $600,000인 3 베드룸 타운 하우스를 구입하면서, 40%($240,000)를 다운페이하고, 60%인 $360,000을 3 년 고정 모기지 이자율 2.2%(대략 현재의 모기지 이자율입니다.) 로 얻는 경우의 추정 임대 수익률을 구해볼까요?

현재 기준으로 추정 렌트 범위가 $2,300 ~ $2,400으로 얻어졌고,

재산세가 같은 감정가의 타운하우스가 2020 년에 낸 재산세를 기준해서 $2,500 로 잡으면 거의 비슷합니다.

첫해의 1년 모기지 이자 총액은 모기지 원금에 1 년 단리로 계산하여 $7,920 입니다. 모기지는 고정 금액으로 (매월 또는 2 주에 한번) 납부하는데, 분할 상환 (Amortization) 기간인 25년 또는 30년 동안 같은 금액을 납부했을 때, 상황 기간이 끝나면서 모기지를 전부 상환하도록 계산이 됩니다. 따라서, 초기에는 거의 이자가 납부액의 전부를 차지하고 원금은 매우 적습니다, 해가 지날수록 원금 상환액은 늘어나고 이자 상환액은 줄어들게 설계가 되는 것이지요. 다시 말해, 둘째 해는 첫해보다 모기지 이자액이 조금 줄게 되겠지요. CRA에 임대 비용 공제를 신청할 때는, 은행으로부터 모기지 이자 납부 총액을 받아서 제출해야 하지만, 임대 수익률 주정에 있어서는 모기지 원금에 이자율을 1 년 단리 (simple interest)로 계산하면, 임대 수익률을 아주 약간 보수적으로 추정하는 것이 되므로, 이 방법을 사용하는 것이 수월해서 이를 권합니다.

리스업 비용은 월 렌트의 40%로 계산하면 되는데요. 보통 세입자가 1 년 임대 계약을 하지만, 평균 거주 기간은 2 년 정도입니다. 리스업은 세입자가 바뀔 때에 발생하는 비용이므로, 평균 추정 1년 동안의 리스업 비용은 월 렌트의 20%가 되겠고, 임대 관리 비용은 월 7%로 잡으면 되겠습니다. 따라서, 본 건의 경우 리스업 비용 추정치는 $460 ~ $480, 임대 관리비 추정치는 $1,932 ~ $2,016 이 나옵니다.

보험료는 $450 정도, 1년 스트라타 비는 $3,240 정도가 예상됩니다.

수리 및 유지 관리 비용은, 새 타운하우스는 1년 워런티로 모든 것이 커버되기 때문에 첫해에는 비용이 들어가지 않고, 두 번째 해에는 비용이 발생할 수도 있습니다. 이 비용은 경험치를 적용해서 $500 정도 잡으면 된다고 보겠습니다.

한가지 더 고려해야 할 것은, Vacancy Loss (공실 손실)입니다. 대개의 경우는 세입자가 이사를 나가고 새 세입자가 바로 이어서 이사를 들어오지만, 경우에 따라서는 그 사이에 공백 (vacancy)이 있을 수도 있습니다. 확률적으로 보면 열 건 중의 한두 건 정도가 한 달 정도의 공백이 생긴다고 보면, 월 렌트의 10 ~ 20% 정도의 공실 손실을 책정하는 것이 맞다고 보여집니다. 따라서, 보수적으로 20%의 손실을 책정해서, $460 ~ $480을 잡아보겠습니다.

추정 렌트 범위에 의거한 추정 총 임대 수익은 $27,600 ~ $28,800 입니다.

임대 관련 제 비용 = 재산세 ($2,500) + 보험료 ($450) + 스트라타 비 ($3,240) + 리스업 비 ($460 ~ $480) + 임대 관리비 ($1,932 ~ $2,016) + 모기지 이자 ($7,920) + 수리 유지 보수 ($500) + 공실 손실 ($460 ~ 투자대비 수익률 계산 $480) = $17,462 ~ $17,586 이 나옵니다. 따라서, 이를 적용하여 모든 비용을 제한 추정 임대 순소득은 $10,138 ~ $11,214 로 얻어져서,

추정 임대 수익률은 ($10,138 ~ $11,214) / $240,000 = (4.2%~ 4.7%)로 얻어집니다.

금융에서 쓰는 용어로 레버리지 (Leverage) 투자라는 게 있습니다. 레버리지는 지렛대 (Lever)의 힘으로 번역이 되는데요. 쉽게 얘기하면 ‘빚을 이용한 투자’를 의미합니다. 투자 대비 수익률 (여기서는 임대 수익률)이 빚에 대한 이자 (모기지 이자율)보다 높을 때에 레버리지 투자가 성립합니다. 요즘과 같이 모기지 이자율이 낮은 경우에는 거의 레버리지 투자 효과를 얻을 수가 있겠지요.

단적인 예로 설명하면, 지금 다루고 있는 케이스에서 모기지를 많이 얻는데 아무 문제가 없어서 5%만 다운하고 95%를 모기지로 얻는다면, 모기지 이자 총액은 $12,540이 되어서, 추정 임대 순소득 ($5,518 ~ $6,594)을 투자 금액, $30,000로 나누면 추정 임대 수익률이 18.4% ~ 22%로 매우 높게 나오게 됩니다. 이는 주식 투자에서 자기 돈은 조금만 가지고 신용으로 주식 투자를 했을 때, 시장이 좋고 이익을 낼 때는 투자 대비 굉장히 높은 수익을 올릴 수 있지만, 그 반대의 경우에는 투자 대비 엄청난 손실을 입는 것과 유사한 것입니다. 레버리지 투자를 하는 사람들은 환경이 좋지 않을 때에 버티기가 힘듭니다. 왜냐하면 투자 대비 큰 손실을 오랫동안 견딜 수가 없기 때문이죠. 그래서 빚내서 주식 투자하면 깡통 계좌로 끝나기 쉽다고들 하지요.

임대 주택 투자를 고려하는 많은 분들은 임대 수익 그 자체보다 중장기적으로 부동산의 가치 상승에 의한 자본 이익 (capital gain)을 도모하는 경우가 많은데요. 주택 가격이 비교적 낮을 때 구매해서 주택 시장이 좋을 때에 매도하면 된다고 생각하면 아주 쉬운 방법이라고 생각할 수도 있겠지만, 현실적으로 그렇게 전개되지 않을 수도 있지요. 부동산 시장이 원하는 만큼 상승하지 않고 오래 답보 상태에 있을 수도 있고, 모기지 이자율이 높아지는 등 원하지 않는 상황이 전개될 수가 있기 때문이죠. 구매 가격보다 판매가가 많이 높아서 부동산 수수료 등을 제하더라도 이익을 충분히 거둘 수 있으려면 기다릴 수 있어야 하는데요. 기다릴 수 있으려면, 수익이 어느 정도 이상 계속 발생해야만 하겠지요. 즉, 임대 수익률이 어느 정도 이상이어서 좋은 가격에 매도할 수 있을 때까지 충분히 기다릴 수 있냐가 중요하다고 보여집니다. 이를 위해서는 관심이 있는 주택의 추정 렌트 범위가 먼저 얻어져야 하고, 모기지를 어느 정도 얻을 것인가, 임대 관련 제 비용을 다 고려했을 때 추정되는 임대 수익률이 어느 정도인지, 그리고 임대를 몇 년 정도까지 할 계획인지 투자대비 수익률 계산 등을 미리 검토해서 의사 결정을 하는 것이 반드시 필요한 과정이라고 강조를 합니다.

주식 수익률 계산하기 (수익률 계산 엑셀 시트 첨부)

주식 수익률 계산하기 복잡해 보이지만 쉬워요. 수익률은 당연히 주식 투자의 가장 큰 목적이기 때문에 반드시 계산해봐야 합니다.

방법은 몇가지가 있는데, 가장 일반적이라 할 수 있는 엑셀을 이용하는 방법부터 투자대비 수익률 계산 공유합니다.

주식수익률계산하기

주식 수익률 공식

" 수익률(%) = (오르거나 떨어진 현재 주식 가격 / 내가 매수한 주식 가격) * 100 - 100 "으로 계산할 수 있어요.

주식 수익률 계산 엑셀 시트 공유 (링크) : 주식 수익률 계산 가능한 구글 시트입니다. 엑셀로도 다운받아서 쓸 수 있어요

엑셀 시트 입력란에 숫자만 입력하면 자동으로 계산이 됩니다. 쉽죠?

위 숫자는 내가 124400원에 34주를 산 주식의 현재 주가가 135200원이라고 가정했을 때,

주식 수익률은 8.68% 이고, 손익액이 367200원인 것을 알 수 있어요.

그런데 주식을 한번에 산 게 아니라 여러 번 나눠서 매수(분할 매수) 했거나, 여러 번에 나눠서 매도한다면 그 계산이 훨씬 복잡하겠죠?

EP13: 미국 부동산 임대 기대 수익률 계산하기

필자는 렌탈홈 구매를 고려할 때 많은 집들을 직접 찾아가서 보기 전에 어느정도 수익이 나는지 계산을 해본다. 임대용 건물들을 많이 보고 분석 경험이 쌓이면, 판매가와 월세만 봐도 대략적인 계산이 가능하다. 하지만, 그 수준 전까지는 엑셀등을 이용해서 계산을 해보는 것을 추천한다. 만약 내가 원하는 수익률보다 낮다면 직접 집을 찾아가서 볼 필요도 없기 때문에 시간도 절약할 수 있다.

투자에 대한 수익률을 계산하는 방법은 여러가지가 있다. 이 포스팅에서는 필자가 생각하는 가장 중요하고 현실적인 Cash-on-Cash Return (CCR)을 계산하는 방법을 다루려고 한다. 한국말로 하면 “실 투자금 대비 순 이익률” 정도라고 할 수 있을 것 같다.

먼저 일반적인 CCR 계산 공식은 아래와 같으며, 크게 세 부분((1)수입 (Rental Income), (2) 지출(Expenses), 그리고 (3)실 투자금(Total Cash Invested)) 으로 나눠진다.

Cash-on-Cash Return (CCR) = (Rental Income – Expenses) / (Total Cash Invested)

*여기서 CCR 은 집 값의 시세 상승(appreciation)으로 인한 이익은 고려하지 않는다. 필자는 개인적으로 appreciation은 보너스라고 생각한다. 물론 집 값이 하락 할 수 도 있지만 매달 positive cashflow(순이익)가 발생하는 경우라면 크게 걱정 안하는 편이다.

(1) Rental Income

1년간 예상되는 월세 수입이다. 월세가 $1,000이라면 곱하기 12해서 년간 $12,000 이다. 여기서 투자대비 수익률 계산 중요한 것은 기존의 세입자가 내고 있는 월세 금액과 함께 Zillow와 같은 웹사이트를 통해서 해당 지역에 있는 비슷한 크기와 컨디션인 집의 월세시세를 다시 한번 확인 할 것을 추천한다.

(2) Expenses

  • Mortgage Payment (Principal + Interest): 연간 모기지 대출 상환금(원금+이자)
  • Property Taxes (보유세): 미국에서는 살고 있는 주나 카운티에 따라서 프로퍼티 택스 차이가 많이 날 수 있으니, 꼭 확인해야 할 부분이다. 보통 Zillow, Redfin 같은 웹사이트에서 확인할 수도 있지만 해당 카운티 웹사이트에서 해당 집 주소를 통해 현재 연간 보유세를 확인하는 것이 가장 정확하다.
  • Homeowners’ Insurance (보험): 미국에서는 집을 위한 보험을 사는것이 거의 필수이다. 특히 대출을 받아서 구입하는 경우에는 보험이 없으면 은행에서 대출을 허가해 주지 않는다.
  • Vacancy: 세입자가 이사를 나가면, 새로운 세입자를 구하는 동안 공실이 발생하기 때문에, 보통 투자대비 수익률 계산 한달치 월세를 뺀다. 물론 세입자가 계속 오랫동안 살면 좋겠지만, 투자 수익률을 계산할때는 보수적으로 하는것이 좋기 때문에 일년 중 최소 한 달은 공실이 생긴다는 가정하에 계산하는 것을 추천한다.
  • Utilities/HOA: 지역이나 집종류(single family home vs condo/townhome)에 따라 집주인 (landlord)가 부담 해야하는 고정 관리비 비용이다.
  • Repair/Maintenance Costs: 집도 물건이라 사용하다 보면 크고 작은 문제들이 일어나기 마련이다. 정기적인 보수가 필요한 부분도 있다. 하지만 언제 얼마가 소요 될지는 예측하기도 힘들다. 필자는 보통 집의 연식(?)에 따라 한달에 50불에서 100불정도의 예산을 측정해서 계산한다. 평균적으로 한 달에 75불이면 합리적인 추정이라고 생각된다.
  • Property Management Fee: 프로퍼티 매니지먼트 회사를 고용하는 경우라면 보통 월세의 8%-10%정도를 지불한다. 많은 회사들이 공실 기간 동안 월 관리비를 부과하지 않는다. 하지만 리얼터나 매니지먼트 회사를 통해 새로운 세입자를 구한다면 첫 달 월세의 50%-100% 정도의 leasing fee를 지불해야 한다.

(3) Total Cash Invested

  • Down Payment: $300,000인 집을 20% down pay 한다면 $60,000을 계산하고, 100% 현금으로 구입 하였다면 $300,000을 계산하면 된다.
  • Closing Costs: 미국에서 집 거래를 할때 무시할 수 없는 비용이다. 보통 집 가격의 2-3%의 비용이 소요되는 경우가 있기 때문에 빠져서는 안될 요소이다.
  • Seller Credits: 협상 과정에서 판매자가 크레딧을 주는 경우, 그 금액 만큼은 내 투자금에서 차감하면 된다.투자대비 수익률 계산

아래는 필자의 Rental #3를 이용한 수익률 계산 예시이다.

투자대비 수익률 계산

부동산구입으로 투자를 하는경우,

투자이익이 제대로 나오는지? 지금부터 수익을 계산하는 방법을 알아보도록 하겟습니다.

우리는 투자대비 수익률 계산 일반적으로 수익률을 캡레이트(Cap Rate)이라고 합니다.

예) 부동산 구입가격이 $1,000,000 이고 연 순수익이 $50,000 이라면

50,000/1,000,000 = 5% 가 Cap rate 이 됩니다.

순수익은 전체 수익에서 비용을 뺀 것을 말합니다. 단, 모기지금액은 비용에 속하지 않습니다.

가치투자수익률은 매매시기에 따라 매우 다양합니다.

예를 들어서 2012년 기준으로 하여 1년 전후로 주택을 구매하신분들은

2018년에는 거의 100%의 가치 투자수익률을 만들어내기도 했다. 그런데 여기서 한가지 꼭 집고 넘어갈 것이 부동산은 레버리지가 있다는 점이다. 따라서 2012년에 $350,000의 집을 $15,000을 다운하고 주택구입하여 2017년에 $620,000에 매매를 했다면 $270,000 소득을 낸셈이다. 그러면 투자금액은 얼마인가? $15,000 이다.

계산은 $15,000 투자해서 $270,000 벌게 된 가치 투자를 한 것이다.

즉 향후 상승 가능성을 보고 투자하는 것을 가치 투자라고 하며, 이는 구입과 매매하는 시기가 중요한 부분이 됩니다.

Seung 'Alisha' Nam
Cell)714-609-2489

리얼티스퀘어 인베스트먼트
Broker01740231
2016 남가주한인부동산협회 회장
2018 OC경제인연합회 이사장
Certified: BPO, REO, Short Sale Specailist

주식 일일 수익률 계산기

주식 계산기 시리즈! 이번에는 자신의 투자금으로 매일같이 수익이 발생시에 기간에 따라 얼마나 수익이 발생하는가를 계산해 보는 계산기입니다.

일종의 "복리"처럼 수익이 얼마나 발생하는지 여부를 확인해 보는 건데요, 예를 들면 하루에 1%식 매일같이 수익이 30일 동안 지속될 경우에 투자금 대비 수익이 얼마나 발생하는지 여부를 알수 있습니다.

즉 "복리의 힘"이 얼마나 수익을 발생시키는지 한눈에 파악이 가능합니다. 본 계산기는 이 블로그에 게시된 "주식 평단가 계산기"와 마찬가지로 블로그 상에서 직접 계산을 해 볼 투자대비 수익률 계산 수 있습니다.

투자원금 : 자신이 투자하려는 금액을 입력.

계산기간 : 계산 기간을 입력하세요. 기본은 30일이고 1일부터 원하는 기간의 숫자 입력이 가능. 일별로 계산이 가능하고 월별로 계산도 가능.

목표수익률 : 일별 혹은 월별 수익률 퍼센트를 입력. 기본값은 1 % 이고 자신이 원하는 퍼센트 값을 입력하면 된다.

보고주기 : 계산기간 단위를 입력한다. 총 계산기간 동안에 몇일 단위로 수익률 계산할지 입력하면 된다. 예를 들어 30일간 1일씩 수익률을 계산하고 싶다면 계산기간에 30을 입력하고 보고주기에 1을 입력하면 된다.


0 개 댓글

답장을 남겨주세요