거래량에 따른 매매압력

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서울 시내 부동산 중개업소 <사진=연합뉴스>

매매 거래절벽 속 전세 불안…설 이후 부동산시장은

매매 거래절벽 속 전세 불안…설 이후 부동산시장은

서울 시내 부동산 중개업소 <사진=연합뉴스>

고점 인식에 따른 단기적 조정인가 혹은 추세적 하락세의 시작인가, 변곡점에 다다른 부동산 시장은 당분간 혼조세를 이어갈 전망이다. 대선을 앞두고 정책 리스크가 커지면서 부동산 경기에 대한 관망세가 짙어지는 동시에 임대차 시장 역시 봄 이사철을 맡아 단기 요동칠 가능성이 적지 않다. 이른바 ‘영끌’로 내집마련에 나섰던 청년층을 중심으로 위기감이 퍼지고 있는 가운데, 구매력이 약한 이들이 주로 구매하는 중저가 주택이 하락 압박을 더 크게 받을 거래량에 따른 매매압력 것이란 관측이 나온다. 다만 고가 주택, 서울 핵심지, 대형 평형에 대한 수요는 여전하다는 평가 속에서 시장 양극화도 깊어질 것으로 예상된다.

◆‘영끌’ 소형 아파트가 하락세 주도…양극화 가속 = 28일 부동산 업계 의견과 분석을 종합하면, 연초 부동산 시장의 각종 지표들은 약보합·관망세 나타내고 있으며 이 같은 추세는 당분간 이어질 것이라는 전망이 우세하다. 지난해부터 시작된 강력한 가계부채 관리 방안에 따른 돈줄 옥죄기와 금리 인상, 단기 집값 급등에 따른 피로감, 올해 대통령·지방 선거를 앞둔 상황에서의 정책 불확실성 등 영향으로 풀이된다.

일단 최근 시장은 거래절벽 상황이 현저하다. 서울부동산정보광장 통계를 보면 지난해 9∼11월 서울 아파트 거래량은 2008년 이후 13년 만에 최저치를 기록했다. 집계가 완료되지 않은 12월 거래량도 역대 최저치를 기록할 것이 확실시된다. 거래절벽에 따라 이번주 서울 아파트값은 지난주 대비 0.01% 하락하며 20개월 만에 하락 전환됐다. 서울 전체 아파트의 가격 하락세를 이끈 것은 소형 아파트였다. 부동산원에 따르면 전용면적 40㎡ 초과~60㎡ 이하 소형 아파트 매매가격은 거래량에 따른 매매압력 이번주 -0.03%를 기록하며 전 평형대에서 유일하게 하락세를 보였다.

김효선 NH농협은행 부동산 수석위원은 "주택 관련 세금·대출 등 정책적 수요 억제 기조가 유지되는 가운데 올해 들어선 개인별 DSR(총부채원리금상황비율) 규제 강화와 예상보다 빠른 금리 인상 등으로 거래절벽에 이은 하락 전환 지역 증가 추세가 이어지고 있다"면서 "2030 세대가 지난해 전 연령 중에서 높은 매입 비중을 차지했지만 올해는 거래량이 크게 줄 것으로 예상된다"고 말했다.

◆설 이후 임대차 시장 불안 우려 = 봄 이사철을 맞으며 임대차 시장은 다소 상승 압력을 받을 것으로 보인다. 매수세가 위축될수록 매수심리가 꺾이며 전세로 전환하는 수요가 늘어나는 경향이 있다. 봄 이사철 계절적 영향으로 인한 전세 수요 증가에다 ‘전세의 월세화’ 경향 또한 가속화하면서 전세 매물은 더욱 줄고 시장 불안이 가중될 공산이 크다. 3기 신도시 사전청약 등으로 인한 청약 대기수요도 누적되고 있다. 이미 서울은 전세가율이 두 달 연속 오름세다.

26일 KB부동산 월간주택가격 동향에 따르면 서울의 종합 전세가율은 지난해 11월 57.95에서 12월 57.97로 오른 뒤 올해 1월에는 57.98로 두 달째 오름세를 보였다. 고준석 동국대 법무대학원 겸임교수는 "단기간에 전셋값도 크게 오른 데다 계약갱신청구권 등으로 인해 전세 매물이 줄어든 상황"이라면서 "수요·공급의 불일치로 인해 임대차 시장의 불안이 당분간 지속할 가능성이 있다"고 말했다.

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한편 올해 공동주택 공시가격 예정가가 공개되는 3월 이후 급매물이 쏟아져 거래량에 따른 매매압력 나오며 시장 상황이 변할 수 있다는 의견도 있다. 강서구 등촌동 A공인중개사무소 대표는 "공시가 현실화 계획에 따라 공시가격이 10% 가까이 상승하고 있다"면서 "지난해에도 그랬던 것처럼 이번에도 세부담 증가에 따른 매물 출회 가능성이 크다"고 말했다.

거래량에 따른 매매압력

(~2022-07-14 23:59:00 종료)

모아시스 이벤트 모아시스 이벤트

--> 기사내용 요약
10월 서울 아파트 매매 2308건…9월보다 15% 줄어
11월도 거래 부진 심화…강북·종로구 등 10건도 안돼
다주택자 매물 유도 관건…與 양도세 한시 완화 검토

(출처=뉴시스/NEWSIS)

(출처=뉴시스/NEWSIS)

[서울=뉴시스] 강세훈 기자 = 서울지역 아파트 매매 시장의 '거래 절벽' 현상이 심각해 거래량에 따른 매매압력 거래량에 따른 매매압력 지고 있다. 집값 급등 피로감과 금리인상, 대출규제 등의 여파로 매수세가 위축되면서 지난 10월 서울 아파트 거래량이 2년 7개월 만에 최저치를 기록했다.

2일 서울부동산정보광장에 따르면 지난 10월 서울 아파트 매매 거래량(계약일 기준)은 2308건으로 지난 2019년 3월(2282건) 이후 2년7개월 만에 가장 적은 수치다.

또한 이날 현재까지 신고된 11월 매매건수는 646건으로 10월의 3분의 1에도 못 미친다. 아파트 거래는 계약 후 30일 이내에 신고해야 하기 때문에 11월 거래량은 이달 말 확정된다.

서울 아파트 매매거래량은 작년 12월 7543건을 기록한 이후 거래량에 따른 매매압력 감소세를 나타내기 시작했고, 지난 9월부터 2000건대로 떨어지며 극심한 거래 한파가 본격화 됐다.

9월과 10월에 이어 11월에도 거래 한파가 이어지고 있는 상황이다. 11월 자치구별 거래량을 보면 강북구(9건), 종로구(8건), 중구(7건) 등은 한자릿수에 머물고 있다.

'거래절벽'으로 중개업소들은 사실상 개점휴업 상태다. 시장에 매매 거래가 얼마나 활발한지 보여주는 KB부동산 11월 매매거래지수는 3.0를 기록했다. 지난 2019년 4월(1.5) 이후 가장 낮은 수준이다. 이 지수가 기준(100)을 밑돌면 '거래가 한산하다'고 대답한 중개업소가 '거래가 활발하다'고 답한 곳보다 많다는 뜻이다.

부동산 업계는 그동안 급등한 가격 상승 피로감과 기준금리 인상, 대출규제 강화 등이 복합적으로 작용하면서 거래가 뚝 끊긴 것으로 보고 있다.

최근 아파트 가격 상승세도 주춤하는 모습이 이어지고 있다. 한국부동산원에 따르면 이번 주 서울 아파트값은 0.11% 올랐는데 이는 5주 연속 상승폭이 줄어든 것이다.

서울 아파트 매매수급지수도 이번 주 98.6을 기록해 지난주(99.6)에 이어 2주째 기준선인 100을 밑돌고 있다. 이는 집을 팔려는 사람이 더 많다는 것을 의미한다.

시장에 매물도 조금씩 늘고 있다. 부동산 정보업체 아실에 따르면 1일 기준 서울 아파트 매매 매물은 4만5341건으로 한 달 전(4만2471건) 보다 6.9% 늘었다.

정부는 최근 매매상승률 둔화, 매매수급지수 하락 등 객관적 지표를 바탕으로 집값이 조정국면에 접어든 것으로 판단하고 있다. 집값 고점론에도 힘을 싣고 있다.

노형욱 국토교통부 장관은 지난달 24일 CBS라디오 방송에 출연해 "현재 시장의 객관적인 지표와 전망을 보면 하방 압력이 굉장히 강하다"며 "집값이 확실히 조정 국면에 접어들었다"고 평가했다.

하지만 부동산 전문가들은 서울 아파트값의 상승폭이 줄어들더라도 하락세로 돌아서기는 쉽지 않다고 입을 모은다.

김성환 한국건설산업연구원 부연구위원은 "작년과 올해 집값이 많이 오른데 따른 피로감에다 정부의 대출 규제 영향으로 집값이 잠깐 쉬어가는 모습"이라며 "내년 대선과 거래량에 따른 매매압력 지방선거를 앞두고 개발 공약들이 나올 수 있어 기대심리가 올라가는 부분이 생길 수 있다"고 말했다.

윤지해 부동산R114 수석연구원은 “가격이 높게 나온 매물이 쌓일 수도 있기 때문에 단순히 시장에 매물이 늘었다고 해서 가격이 떨어질 것이라고 보기는 어렵다"며 "아파트 입주물량 감소 등의 시장 상황을 고려한다면 단시일 내 매매가격 하락 반전까지 기대하기는 어려워 보인다"고 말했다.

여당은 '매물 유도'를 위해 양도소득세 카드를 만지작거리고 있다. 지난달 30일 여야가 1가구 1주택 양도세 비과세 기준을 시가 9억원에서 12억원으로 상향하기로 합의했으며, 여당은 다주택자에게도 양도세 중과를 한시적으로 완화하는 방안까지 검토하고 있다.

김규정 한국투자증권 자산승계연구소장은 "집값이 명확하게 하락으로 이어지기 위해서는 시장에 매물이 나올 수 있게 유도할 만한 장치가 있는지가 관건"이라며 "양도세 중과 때문에 다주택자 매물이 시장에 나오지 못하고 있는데 매물 유도 조치가 가해진다면 하락 거래량에 따른 매매압력 전환 될 수도 있을 것"이라고 말했다.

거래량에 따른 매매압력

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의사와 관계없이 주식을 팔아버리는 것은? ① 정리 매매 ② 반대매매 ③ 공매도 ④ 손절매 7. 일시적으로 회복세를 보이던 경기가 다시 침체되는 현상을 가리키는 말은? ① 더블 딥 ② 애그플레이션 ③ 하드 랜딩 ④ 스태그플레이션 8. 경기 침체기 각종 경제 뉴스에 자주 등장하는 ‘R의 공포 ’라는 용어에서 R은 어떤 단어.

중 다음날 반대매매 비율이 130% 미만, 120% 이상인 계좌에 대해 1회차 발생분에 1일 반대매매 유예를 적용한다. 신한금융투자도 같은 날 오후부터 실시했다. 다올·유진·한화투자증권 등 중소형사들도 완화안을 내놨다. 한화투자증권의 경우 담보비율이 140%를 적용하는 계좌 중 다음 거래일 반대매매 비율이 130~140%에.

‘ 공포 를 사는 투자’에 나서고 있다. 하락세에 베팅하는 인버스 상품에도 투자자가 몰리고 있다. 전문가들은 단기적인 위험을 분산·회피하는 용도로만 활용할 것을 권했다. ○ 공포 를 사라VIX는 시카고선물거래소 S&P500지수 선물옵션 상품의 30일간 변동성에 대한 시장의 기대를 나타내는 지수다. 미국 증시와 반대 .

급락으로 반대매매 에 대한 우려가 커지자 금융당국이 증권사 신용융자담보비율 유지의무를 3개월간 면제해 주기로 했다. 상장기업의 1일 자사주 매수 주문 수량 제한도 완화한다. 금융위원회는 1일 거래량에 따른 매매압력 주식 시장 마감 직후 김소영 부위원장 주재로 증권 유관기관과 금융시장합동점검회의를 개최하고 증시 변동성 완화조치를.

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고강도 긴축 행렬에 뛰어들면서 글로벌 경기침체 공포 가 금융시장을 흔들고 있는 셈이다. 전 세계적인 증시가 모두 떨어졌지만 유독 한국 증시의 부진은 두드러진다. 6월 전 세계 대표지수 40개 가운데 코스닥과 코스피 하락률은 각각 1, 2위를 기록했다. 코스피가 극히 부진한 이유로 한미 금리 역전에 따른 외국인 매도세.

‘ 공포 ’를 반영하는 시카고옵션거래소(CBOE) 변동성지수(VIX)에 연동된 상장지수펀드(ETF)·상장지수증권(ETN)에 투자하는 것이다. 잠시 하락세에 베팅하는 인버스 상품을 사는 것도 대안 중 하나로 꼽힌다. 전문가들은 단기적인 위험을 분산·회피하는 용도로만 활용할 것을 권한다. 공포 를 사라VIX는 시카고선물거래소.

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긴축 행렬에 동참하고 있다. 이에 경기 침체 공포 가 글로벌 금융시장을 뒤흔들자 미국 증시가 약세장에 진입하고 주요국 증시도 속속 내리막길을 걸었다. 그중에서도 한국 증시가 유독 부진한 이유로는 수출 둔화, 원화 약세와 한미 금리 역전 우려에 따른 외국인 매도세, 반대매매 출회 등이 거론된다. 한국 수출은 6월 들.

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투매에 나서면서 시장에 하방 압력을 가했다. 반대매매 물량도 대거 쏟아진 것으로 추정된다. 김석환 미래에셋증권[006800] 연구원은 "국내 지수 변동성 확대로 안전자산 선호 심리가 확대하며 원화 약세가 지속됐다"며 "미국 증시가 경기 불안 심리 지속으로 하락 마감한 점도 부담이었으며, 개인 수급 불안으로 변동성이.

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가능성을 언급하면서 위험 자산 회피 심리를 자극했다. 개인의 반대매매 와 손절매 물량도 지수를 압박했다. 2차전지 관련주의 낙폭이 도드라졌다. 코스닥 시가총액 1위인 에코프로비엠은 9.73% 급락했다. 엘앤에프(-9.50%), 에코프로(-7.54%), 천보(-4.85%) 등도 큰 폭으로 하락했다. 공포 심리가 짙어진 상황에서 테슬라가.

반대매매 물량도 대거 쏟아진 것으로 추정된다. 김석환 미래에셋증권 연구원은 "국내 지수 변동성 확대로 안전자산 선호 심리가 확대하며 원화 약세가 지속됐다"며 "미국 증시가 경기 불안 심리 지속으로 하락 마감한 점도 부담이었으며, 개인 수급 불안으로 변동성이 확대됐다"며 설명했다. 이경민 대신증권 연구원도.

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2일 서울부동산정보광장의 서울 아파트 거래량을 보면 지난해 연간 거래 신고건수는 총 4만1713건으로 집계됐다. 직전 해인 2020년 거래량(8만1189건)의 절반 수준이자 2012년(4만1079건) 이후 9년 만의 최저치다.

2012년은 2008년 글로벌 금융위기 여파가 이어지고 ‘반값 아파트’로 불린 보금자리주택 공급 등이 겹치면서 서울 아파트값이 한국부동산원 기준 6.56% 하락해 2000년대 들어 가장 큰 폭으로 떨어진 시기다. 당시 서울 아파트 거래량도 2006년 통계 집계 이래 가장 적었다.

반면 지난해 서울 아파트값은 11월까지 7.76% 뛰며 2006년 이후 최대 상승률을 기록했지만, 거래량 감소폭은 역대 두번째 규모였다. 특히 9월부터 12월까지 최근 4개월간 거래량은 2008년 글로벌 금융위기 당시와 가까운 수준으로 급감했다.

지난해 9월 서울 아파트 거래량은 2706건으로 전달(4217건)보다 64% 수준으로 줄어든 뒤 10월 2174건, 11월 1354건으로 꾸준히 줄었다. 작년 12월 거래량도 이달 1일 기준 신고 건수가 567건에 그친다.

구별로 보면 상대적으로 중저가 아파트가 많은 ‘노도강’(노원·도봉·강북) 지역 거래량 감소가 두드러졌다. 도봉구의 경우 지난해 거래량이 1819건으로 2020년(4374건) 대비 58.4% 급감했다. 강북구도 같은 기간 2112건에서 898건으로 57.5%, 노원구도 8724건에서 3834건으로 56% 줄었다.

최근 나타나는 거래 침체 현상은 정부의 대출규제, 금리인상 영향과 함께 그동안 집값이 급등한 데 따른 고점 인식 등이 합쳐진 결과로 풀이된다. 더불어 3월 대선을 앞두고 여아 주요 후보들이 세제완화 공약을 내놓으면서 시장의 관망세는 보다 짙어지는 분위기다.

시장에선 거래공백 상황 속에 급매물 위주로 거래가 이뤄지고 있다. 지난해 7~8월 쯤까지는 매물이 줄어드는 와중에 간간히 신고가 거래가 이뤄졌다면, 최근 들어 일시적 2주택자나 당장 집을 팔아야 하는 수요자들이 내놓는 매물 위주로 직전 거래보다 수천만원씩 내린 하락 거래도 속속 나타나고 있다. 도봉구 도봉동 서원아파트 전용 40㎡는 지난달 3일 직전 11월 매매가격(4억3000만원)보다 3000만원 낮은 4억원에 거래됐다.

한국부동산원 통계를 보면 서울에서 은평구가 처음으로 하락 전환한 데 이어 강북구, 도봉구도 지난주 하락으로 돌아섰다. 서울 아파트 매매수급지수 역시 지난주 93.5로 집계되며 2019년 9월 셋째주(93.거래량에 따른 매매압력 0) 이후 2년3개월 만에 최저치를 기록했다.

월별 전국 주택 매매거래량. 자료=국토부 제공

월별 전국 주택 매매거래량. 자료=국토부 제공

4월 대전 주택 시장의 거래량이 전월과 비교해 4분의 1 이상 줄어든 것으로 나타났다. 본격적으로 부동산 시장 거래 절벽이 심화되는 것 아니냐는 목소리와 함께 가격 하락의 신호라는 분석도 나오고 있다.

21일 국토교통부에 따르면, 지난달 전국 주택 매매 거래량은 7만 3531건으로 전달에 비해 32.3% 감소한 것으로 집계됐다. 확정일자 자료를 바탕으로 집계한 4월 전월세 거래량은 17만 216건으로 전달 대비 14.8% 줄었다. 특히, 서울의 거래량은 9452건으로 전달(1만 6315건) 대비 42.1% 감소했다.

대전도 거래량이 감소했다. 4월 주택 매매 거래량은 2860건으로 전달(3821건)에 비해 25.2% 감소했다. 전월세 거래량도 4월 4602건으로 전달(5704건) 대비 19.3% 줄었다.

거래량이 줄면서 4월 대전 주택 매매가격지수 상승률 또한 둔화됐다. 한국감정원의 거래량에 따른 매매압력 부동산통계시스템에 따르면 지난달 대전 주택종합 매매가격지수는 0.89%로 3월(1.30%)에 비해 상승폭이 둔화됐다. 아파트 매매가격 역시 상승폭이 주춤했다. 4월 대전지역 아파트 매매가격 변동률은 1.11% 상승해 전달(1.66%)에 비해 0.55%포인트 축소됐다. 특히, 고가 아파트가 밀집한 서구와 유성구의 상승폭 대폭 축소됐다. 4월 서구와 유성구의 아파트 매매가격 변동률은 각각 1.08%, 0.66% 상승하는 데 그쳤다. 이는 3월(서구 2.03%·유성구 2.03%)에 비해 절반 수준이다. 반면 동구와 대덕구는 혁신도시 지정 및 재개발 기대감 등으로 상승폭이 확대됐다.

지난 `2·20대책`발표에 이어 코로나19에 따른 경기 침체가 지속하면서 주택 수요가 줄어든 결과로 풀이된다.

부동산 업계에서는 거래량 감소는 주택시장 하방압력이 커졌다는 신호라는 분석이다.

한국공인중개사협회 대전지부 한 관계자는 "코로나19 확산에 의한 경제 위축과 정부의 고강도 부동산 규제 등이 겹치면서 투자수요뿐만 아리라 실수요가 모두 움츠러들고 있다"면서 "상반기까지는 관망세가 유지되면서 낮은 거래량이 지속될 것으로 보인다"고 전망했다.

유성구 구암동의 한 공인중개사무소 대표도 "코로나19로 경기가 침체 우려와 지난해 폭등수준의 가격 상승의 피로감 등으로 거래량이 감소한 것으로 볼 수 있다"면서 "종합부동세 등 세부담이 증가하고 자금조달계획서 등이 강화되면서 이상 폭등한 대전 집값이 어느정도 안정기 또는 하락 가능성이 있다"고 말했다. 조남형 기자


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