레버리지의 효과

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나란히 잘 달리던 달러 원유. 이달들어 속도 달라진 이유

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인플레이션 방어 효과로 올해 상반기 수익률 상위를 석권했던 원유와 달러 상장지수펀드(ETF)가 경기 침체 레버리지의 효과 리스크에 희비가 엇갈렸다. 하반기 들어 국제유가는 배럴당 100달러가 붕괴된 반면 전 세계 증시 변동성에 안전자산인 달러화 몸값은 치솟으면서 수익률 격차로 나타나고 있다. 27일 한국거래소에 따르면 이달 들어 원유 ETF는 마이너스 수익률로 돌아섰다. TIGER원유선물(-7.99%)과 KODEX WTI원유선물(-8.3%) ETF 모두 큰 폭으로 내려앉았다. 물가 피크아웃 기대감과 동시에 하반기 경기 침체 우려가 부각되면서 국제유가가 크게 하락한 레버리지의 효과 탓이다. 서부텍사스산원유(WTI)는 지난 22일 배럴당 94.7달러까지 떨어졌다. 지난 6월 초 122.11달러까지 올라섰던 것에 비하면 22%나 폭락했다.
반면 달러 ETF는 상승세를 이어가고 있다. 이달 들어 KOSEF미국달러선물레버리지(2.72%), KODEX미국달러선물레버리지(2.54%), TIGER미국달러선물레버리지(2.53%) ETF 등이 수익률을 지켜냈다. 대표적 안전자산으로서 인플레이션에 이어 디플레이션 우려에도 여전한 투자 매력을 보여주고 있는 것이다. 주요 통화 대비 달러화 가치를 나타내는 달러인덱스는 지난 14일 108.4까지 치솟았다. 지난 5월 104를 넘어서며 2002년 12월 이후 20년 만에 최고치를 기록한 데 이어 연일 오름세다. 100을 밑돌던 작년 말과 비교하면 10% 이상 상승한 것이다. 전문가들은 하반기 국제유가는 물가 피크아웃과 함께 하락할 것으로 내다보고 있는 반면 달러화는 당분간 강세를 이어갈 것으로 전망하고 있다.
[임성현 기자][ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]

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스테이킹(Staking)이란?|코인 용어 소개

스테이킹(Staking)은 본인이 보유하고 있는 디지털자산을 블록체인 네트워크에 맡기는 방식으로 현금을 은행에 맡기는 예금과 구조가 비슷합니다. 또 보유한 디지털 자산을 블록체인 검증에 활요하도록 맡기는 것을 뜻합니다.

이와 관련 모든 블록체인에 트랜잭션이 검증되어야 한다는 공통점이 있습니다.

암호화 세계에서 디지털 자산은 컴퓨터가 새로운 블록 생성을 지원하는 복잡한 방정식을 푸는 채굴이라는 프로세스를 통해 생성되는 경우가 많습니다.

스테이킹은 암호화폐 지갑에 자산을 잠그고 거래 검증 과정에 참여하고 결국 새로 발행된 코인을 보상으로 받는 것입니다.

스테이킹이 가능한 메커니즘

모든 디지털자산이 스테이킹 가능한 것은 아닙니다. 스테이킹은 지분증명(PoS) 혹은 위임지분증명(DPoS) 알고리즘을 채택한 블록체인 네트워크에서 가능합니다.

비트코인이 어떻게 작동하는지 안다면, 아마도 작업증명(PoW)에 익숙하실 것입니다. 비트코인의 작업증명 시스템은 채굴자가 수학퍼즐을 풀어 증면된 거래 블록을 생성하고 블록체인에 추가하는 것입니다. 암호화 문제는 풀기 상당히 어렵기 때문에 채굴자는 이에 맞는 컴퓨팅을 할 수 있는 특수 하드웨어를 사용해야합니다. 이 프로세스는 비용이 너무 많이 들기 때문에 악의적인 공격 시도를 막을 수 있습니다.

지분증명(PoS)

따라서 지분증명(PoS) 증명이 나옵니다.

지분 증명은 참여자가 코인을 동결하고(자신의 “지분”), 프로토콜이 특정 간격에 따라 다음 블록을 검증할 이를 임의로 선정하는 것입니다. 일반적으로, 선택될 확률은 코인의 비율과 관련되는데, 더 많은 코인을 동결할 수록 확률은 더 높아집니다.참여자가 블록을 생성할지는 작업 증명에서처럼 해시 문제를 해결할 수 있는 능력에 기반하지 않습니다. 그 대신 얼마나 많은 스테이킹 코인을 보유하고 있는지에 따라 결정됩니다.

대표적으로 코스모스(ATOM), 테조스(XTZ), 루나(LUNA) 등이 있습니다. 작업증명(PoW)방식을 따르는 기존 이더리움은 스테이킹이 없지만 지분증명(PoS) 방식으로 전환할 이더리움 2.0에서는 스테이킹이 가능합니다.

위임지분증명(DPoS)

위임지분증명(DPoS)이라는 대안적인 메커니즘은 비트셰어(BitShares) 블록체인의 일부로 처음 사용되었지만, 이내 다른 네트워크들도 해당 모델을 채택했습니다. 여기에는 라리머가 개발한 스팀(Steem)과 이오스(EOS)도 포함됩니다.

위임지분증명 모드는 더 적은 수의 검증 노드를 통해 합의를 달성할 수 있게 합니다. 즉, 위임지분증명은 네트워크 성능을 향상시키는 경향이 있습니다. 반면, 네트워크는 작고, 선택된 검증 노드 그룹에 의존하기 때문에 탈중앙화 정도가 낮아질 수도 있습니다. 이러한 검증 노드들은 블록체인 운영과 전반적인 거버넌스를 담당합니다. 이들은 합의를 달성하는 과정에 참여하고, 핵심 거버넌스 요소들을 정의합니다.

스테이킹 보상에 요소

각 블록체인 네트워크에 따르면 스테이킹 보상을 계산하는 방식이 달릅니다.

일부 스테이킹 보상은 많은 요소들을 고려하여 블록 단위로 조정됩니다. 다음과 같은 요소들이 포함될 수 있습니다.

  • 검증인이 스테이킹한 코인의 양
  • 검증인이 스테이킹을 활성화한 기간
  • 네트워크 전체에 스테이크 된 코인의 양
  • 인플레이션 비율
  • 기타 요소들

일부 네트워크에서는 스테이킹 보상이 비율이 고정되어 있습니다. 이러한 보상은 검증인에게 분배되는 일종의 인플레이션 보상입니다.

인플레이션은 사용자가 코인을 보유하기 보다는 이를 사용하도록 장려하며, 이를 통해 암호화폐 사용이 증가할 수 있습니다. 이러한 모델에서 검증자는 자신이 받게 될 스테이킹 보상을 정확하게 계산할 수 있습니다.

스테이킹 풀

스테이킹 풀은 코인 보유자가 자원을 한 곳에 모을 때 형성됩니다. 한 단위로 스테이킹을 하기에 검증자로 선정되어 보상을 받을 가능성이 높습니다. 보상을 받으면 각 참가자의 기여도에 따라 분배됩니다. 풀을 구성하고 유지하려면 상당한 자원이 필요하기 때문에 참가자는 스테이킹 보상 지분의 일부를 풀 제공업체에게 수수료로 지불해야합니다. 이런 추가비용에도 불구하고 풀을 조인하는 이유는 이에 따르는 유연성 때문입니다. 스테이킹을 하려면 프로젝트의 꽤 높은 수치의 최소 예치 기간과 잔고를 준수 해야하는데 개인적으로는 쉽지 않을 수 있습니다.

반면에 스테이킹 풀은 일반적으로 인출 시간 제한이 없으며 훨씬 적은 금액으로 참여할 수 있습니다.

스테이킹의 장단점

스테이킹 장점

스테이킹의 장점은 디지털자산 장기보유 시 추가적으로 보상을 얻을 수 있다는 것입니다. 물론 디지털자산마다 보상률은 다릅니다. 하지만 스테이킹된 전체 디지털자산이 늘어날 경우 시장에 유통되는 디지털자산의 수량이 줄어 물량이 감소하기 때문에 디지털자산 가격이 안정적으로 유지될 수도 있습니다.

다른 의미에서 스테이킹을 한다는 건 투자자가 해당 코인을 장기 보유하겠다는 의지가 있음을 의미하기 때문에 블록체인의 안전성과 보안성을 상승시키는 효과도 있습니다.

스테이킹 단점

스테이킹의 단점은 정해진 기간 동안 언스테이킹(출금)하는 것이 기술적으로 불가능하다는 것입니다. 쉽게 말해 내가 원하는 시점에 매도하는 것이 불가능하다는 것인데요. 그렇기 때문에 스테이킹 중 디지털자산 가치가 급락을 하게 되는 경우 큰 손해를 레버리지의 효과 볼 수 있음을 주의해야 합니다.이 같은 단점을 보완하기 위해 최근에는 한달, 일주일 단위의 단기 스테이킹 상품도 나오고 있습니다. 하지만 무엇보다 스테이킹 서비스 이용에 앞서 투자자들의 신중한 판단이 필요하다는 것을 기억하시길 바랍니다.

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이동현 하나은행 부동산자문센터장/도시지역계획학박사​

이동현 하나은행 부동산자문센터장/도시지역계획학박사​

대한민국 경제가 예상치 못한 신3고(고물가 ․ 고환율 ․ 고금리)로 몸살을 앓고 있다. 물가, 환율, 금리가 치솟으면서 대한민국 경제에 먹구름이 드리운 것이다. 당장 국내외 경제를 뒤흔들고 있는 고물가 쇼크가 문제다.

알다시피 고물가 쇼크는 러시아 ․ 우크라이나 전쟁에서 촉발된 것으로 국제 원자재 가격 급등과 곡물 가격 상승이 도화선이 돼 글로벌 인플레이션으로 확산 중이다. 실제로 통계청이 발표한 ‘2022년 1분기 가계동향조사’에 따르면, 국내 평균 소비성향이 65.6%로 집계됐는데, 관련 통계 작성을 시작한 2006년 이후 최저치라고 한다.

물가가 급등하자 소비를 하지 않겠다는 사람들이 크게 증가했다는 뜻으로 심각한 경기침체를 우려하는 목소리로 이어지고 있다. 고물가로 인해 실질소득이 감소할 경우 부동산 투자수요도 줄어들 수밖에 없음은 물론이다.

고환율도 문제다. 통상 원 달러 환율이 상승하게 되면 자연히 원재료 레버리지의 효과 수입가격도 오르게 되는데, 이는 결국 소비자 물가상승으로 이어질 수밖에 없다. 고환율이 고물가를 부채질하고 있는 셈이다.

고물가 ․ 고환율에 따른 경기둔화 우려가 현실화될수록 자영업자들의 폐업소식은 늘어날 수밖에 없는데, 당장 상가나 오피스와 같은 상업용 부동산시장을 위축시켜 임차수요 감소, 공실 증가, 매매 ․ 임대 거래량 감소 및 가격 하락으로 이어질 것이다.

더 큰 문제는 고금리다. 고금리는 신3고 중 부동산시장에 가장 직접적이면서도 강력한 위협요인이다. 관련지어 최근 2~3년 사이 각종 언론에 단골로 등장했던 부동산 신조어가 둘 있는데, 하나는 ‘패닉바잉(가격급등에 기인한 공포심에 사재기성으로 매수하는 것)’이고, 다른 하나는 ‘영끌대출(영혼까지 끌어 모아 대출받는 것)’이다.

실제로 2019년 이후 아파트 값이 급등하자 상대적으로 동원 가능한 자산이 턱 없이 부족했던 2030세대를 중심으로 더 늦기 전에 빚을 내서라도 서둘러 집을 구입해야 한다는 분위기가 팽배했었다. 물론 당시만 해도 국내외 모두 저금리 기조였기에 가능한 일이었다.

하지만 지금은 어떤가? 인플레이션 악화를 우려한 미국 연방준비제도가 연이어 금리를 큰 폭으로 올리고 있고, 한국은행 역시 이에 발맞춰 기준금리를 올리고 있다.

한편 한국은행의 기준금리 인상은 시중은행의 주택담보대출금리의 상승으로 이어지기 마련인데, 특히 영끌대출을 통해 집을 산 2030세대라면 집값이 하락할 경우 신용위험도가 그만큼 커지게 된다는 점 역시 부담스럽다.

고금리 현상이 심화될수록 갚아나가야 할 이자부담도 그만큼 커지게 돼 대출을 활용한 레버리지 부동산 투자는 줄어들기 마련이다. 이와 관련, 신3고 시대에 유용한 몇 가지 부동산 투자전략을 소개하려 한다.

“계란을 한 바구니에 담지 마라” 1981년 미국 예일 대학교의 제임스 토빈 교수가 노벨경제학상 수상 소감으로 언급한 말이다. 주식의 경우 한두 종목에 집중하는 몰빵 투자를 하게 될 경우 성공할 때는 기대이상의 큰 수익을 남길 수 있지만, 반대로 실패할 경우 회복 불가능할 만큼의 커다란 손실을 입게 된다.

이런 이유로 상당수 자산가들은 주식에 투자할 때 포트폴리오이론에 따라 분산투자하는 것을 기본원칙으로 정하고 있다. 물론 부동산에 투자할 때도 별반 다르지 않다. 더욱이 신3고 시대 하에서는 리스크 헷지 차원에서라도 반드시 포트폴리오식 분산투자를 최우선시해야 한다.

다양한 지역에 소재한, 다양한 유형의 부동산에 분산투자한다면 리스크를 제거하거나 감소시킴으로써 보다 안정적인 투자수익을 창출할 수 있기 때문이다.

안전마진은 주식시장에서 흔히 쓰는 말인데, 가치투자를 강조할 때 자주 등장한다. 가치투자란 기업의 가치를 보고 주가가 그 기업의 가치보다 쌀 때 해당 주식을 매수해서 장기간 보유하는 것을 말한다.

이를 레버리지의 효과 투자의 귀재 워렌버핏은 “1달러지폐를 40센트에 사는 것”이라고 말한바 있다. 부동산시장도 예외가 아니다. 멀리는 IMF 외환위기 시절(1997년~1999년), 가까이는 글로벌 금융위기 직후(2008년~2010년)로 가치투자가 절정의 빛을 발한 경험을 가지고 있다.

이때 값싼 매물은 급매물, 경·공매물, 부실채권(NPL)매물, 대물변제매물, 미분양할인매물 등 각양각색의 다양한 이름으로 등장했다. 가장 값싸게 매입하는 것은 명실 공히 최고의 투자덕목이다. 안전마진의 원칙에 따라 우량부동산을 시세보다 저렴하게 매입할 수 있다면 이미 시작단계에서부터 차익을 남기는 셈이기 때문이다.

신3고 시대에서는 기존처럼 단순히 현존가치를 사서 되파는 투자방식으로는 큰 차익을 남기기 어렵다. 하지만 부동산을 가공해 고부가가치를 창출하고 이를 되판다면 큰돈이 될 수 있다.

도심지 노후화된 건물을 레버리지의 효과 레버리지의 효과 시세보다 싼값에 매입해 구조 변경 후 우량임차인을 유치하고 임대료를 개선시켜 건물의 가치를 상승시키는 것이 대표적이다. 건물의 외관을 멋들어지게 꾸미고 엘리베이터 설치 등 내부시설을 한층 개선시킴으로써 임대료와 자산가치 상승을 함께 도모했다는 사례를 어렵지 않게 접할 수 있다.

한편 흠결을 이유로 매물로 나온 저평가 토지를 싼값에 매입해 형질변경과 같은 가공작업을 거친 후 재매각하는 방법 역시 신3고 시대에 대응한 유용한 투자전략이 될 것이다.

지금까지 우리나라의 부동산정책은 이른바 ‘냉탕과 온탕’을 번갈아가는 모양새를 보여 왔다. 부동산정책은 경기상황에 따라 크게 달라질 수 있다. 경기가 지나치게 과열되고 있다고 판단되면 냉탕정책(부동산시장 규제정책)을 써야할 필요가 생기는 반면, 경기가 지나치게 침체돼 있다면 온탕정책(부동산시장 활성화정책)을 쓸 필요가 있기 때문이다.

한편 투자자의 입장에서 보면, 정부정책에 따라 부동산 투자의 향방이 정해질 수 있는 만큼 발표되는 정부정책을 면밀히 검토하고 분석할 필요가 있다. 이를 통해 새로운 부동산 재테크의 기회를 포착할 수 있기 때문이다.

일례로 최근 정부가 내놓은 상생 임대인 제도의 경우 다주택자에게 새로운 탈출구가 될 수 있고, 정부가 추진 중인 1기 신도시 레버리지의 효과 재건축 특별법의 경우 재건축 투자자에게 충분히 매력적이기 때문이다.

다섯째, 부동산 투자 마인드를 바꿔라

고물가 ․ 고환율 ․ 고금리 등 이른바 ‘신3고 시대’가 도래한 상황에서는 기존의 부동산 투자 패러다임과는 사뭇 다른 새로운 패러다임이 등장하기 마련이다. 당연히 변화하는 패러다임에 맞춰 부동산 투자 마인드도 바꿔야한다.

일례로 고금리 하에서는 레버리지 효과(지렛대 효과)를 기대하고 대출을 받아 부동산에 투자하는 것은 가급적 지양해야 한다. 고금리 상황에서는 향후 갚아나가야 할 대출이자를 감안해 자기자본비율을 확대해야할 것이다.

반면 기존의 매도자우위시장이 매수자우위시장으로 변화되는 만큼 우량부동산을 값싸게 매입할 수 있는 새로운 기회가 될 수 있음도 기억할 필요가 있다.

서울 주택시장 ‘진공상태’…아파트거래량 94%↓

이달 서울 아파트 거래량이 지난해 같은 달과 비교해 94%나 급감한 것으로 나타났습니다. 서청석 기자입니다.

지난 4월부터 시작된 서울 아파트 매매 건수 감소세가 거침없이 가팔라지고 있습니다.

이달 들어 어제(26일)까지 서울 아파트 매매 건수는 275건에 불과합니다. 이번 달이 얼마 남지 않은 것을 감안하면 2006년 관련 통계 집계 이래 역대 최저치를 기록할 것으로 전망됩니다.

이달 아파트 매매 건수는 작년 같은 기간(4,679건)과 비교해 약 94%, 지난달과 대비로는 74% 줄어든 수치입니다.

서울 25개구 가운데 9개구에서 한 자릿수대 거래를 기록했고, 중구 1건, 종로구와 광진구 각각 3건, 용산구와 성동구 각각 4건, 강북구 5건, 관악구와 동작구, 양천구가 각각 7건을 기록했습니다.

일반적으로 집값이 오를 때는 거래가 늘고, 거래가 줄면 집값이 떨어졌기 때문에 부동산 시장에선 거래 감소를 집값 하락의 신호로 보기도 합니다. 실제 서울 집값은 8주 연속 하락한 상태입니다.

시장에선 본격적으로 대출규제가 풀리는 다음 달이 향후 부동산 시장 향방을 결정짓는 분수령이 될 것으로 보고 있습니다.

[인터뷰] 윤지해 부동산R114 수석연구원

"수요 측면에서 수요자가 어떤 선택을 하기 위한 대출 레버리지 효과를 주는 부분들에 대한 정책은 8월부터예요. 대출 규제, DSR제도 상황에선 생애최초자 중심으로는 소득 수준이 작으니까 쉽게 계약을 할 수 없었던 거죠.

한편, 같은 레버리지의 효과 기간 아파트 외에도 단독·다가구, 다세대·연립 주택의 거래도 줄었습니다. 단독·다가구 매매 건수는 95건으로 지난달 462건보다 79%, 작년 같은 기간 보다 87% 감소했습니다.

다세대·연립 주택 매매 건수는 1,151건으로 지난달보다 63%, 작년 같은 기간 보다 76% 감소했습니다. 서울경제TV 서청석입니다./[email protected]


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