호주의 중개인 성장 증가

마지막 업데이트: 2022년 4월 2일 | 0개 댓글
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20% 이상 증가한 학군 목록

13일 시드니 리드컴 본사에서 만난 MQ부동산의 박정남 대표는 “요리사였으면 일해야 하는 주말이나 공휴일에 가족과 쉴 수 있는 것에 너무 감사하다”면서 요리사 대신 선택한 부동산 중개인에 만족감을 나타냈다.

박 대표는 한때 인정받는 요리사였다. 한국에서부터 20년 간 요리사로 일해왔으며, 호주 영주권도 요리로 취득했다. 호주의 호텔, 일식당 등에서 요리사로 근무했으며, 크로즈네스트전문대(Crows Nest TAFE)의 아시아 요리 강사로도 몇년 출강했다.

“제 유학생 동기들이 요리 이민 1호다. 1999년 관광비자로 호주 들어와 어학코스 거쳐 전문대의 요리학과를 다녔다. TV요리프로 ‘마스터 쉐프’의 유명 심사위원인 조지 칼롬바리스의 보조자로 2002년 달링하버에서 열린 요리 경연대회에도 나갔다.”

박 대표가 요리사에서 부동산 중개인으로 변신한 계기는 현재 캠시에서 부동산 중개업을 운영하는 김모 사장을 근무하던 메도뱅크의 일식당 소렌조에서 만난 것이다. 부동산업을 한번 해보라는 김모 사장의 권유로 메도뱅크전문대에서 파트타임으로 부동산학 공부를 시작해 자격증(license)을 취득했다.

▶ “MQ부동산, 고객 대상 프레젠테이션은 최고라 자부” = 박 대표는 2011년 어번의 부동산 중개업체 스타파트너스에 취직하며 중개인으로 첫 발을 내딛었다. 지금은 은퇴한 중국인 파트너와 둘이서 2013년 10월 MQ부동산을 창업했다. 주택과 상가 매매 관리에 집중하는 MQ부동산은 임직원 12명을 거느린 한인사회의 견실한 부동산업체로 성장했다.

그는 MQ부동산의 강점으로 원칙에 충실한 시스템을 꼽았다. “MQ부동산은 어느 업체에도 뒤지지 않는 시스템을 갖추고 있다. 특히 고객 대상 프레젠테이션은 최고라고 자부한다. 자체 디자인한 도구(tool)나 신기술 적용은 프랜차이즈 업체 보다도 앞서고 있다.”

정확한 프레젠테이션은 주택 판매자에게도 중요하다. “판매자는 부동산업체 선택시 세부내용에 대한 프레젠테이션을 제대로 받고 맡겨야 한다. 인맥에 얽매여 프레젠테이션을 생략하면 정직하지 않은 중개인에게 피해를 볼 우려가 있다. MQ부동산은 아무리 친분있는 사이더라도 1시간 정도 프레젠테이션을 진행한다.”

박 대표는 주택 판매자와 구매자에게 시장 추세에 대한 사전 조사도 주문했다. “판매자와 구매자는 스스로 주택시장 현황에 대한 사전 점검을 할 필요가 있다. 본인들이 시세를 알고 있으면 중개인들이 제시하는 가격에 휘둘릴 필요없이 적절히 대응할 수 있다.”

▶ 사회 환원으로 ‘인간다움’ 실천…”성공 비결은 하나님” = 박 대표는 부동산 중개인으로 성공하기 위한 최우선 조건으로 인간다움을 꼽았다. “휴먼(human), 즉 사람다워야 한다. 사람을 생각해서 일하고, 사람을 좋아해야 한다. 신기술 적응력과 발전을 위한 지속적인 노력도 중요하다. 언행과 이미지 등 전문가로서의 자기관리와 직업의식도 필요하다.”

박 대표의 인간다움은 사회 환원 활동 실천에 잘 나타난다. 그는 2009년부터 기독교 자선단체 컴패션(Compassion)의 아프리카와 남미 불우 어린이 11명을 후원하고 있다. 호주의 무슬림 위주 자선단체 오즈릴리프(Ausrelief)에도 꾸준히 기부한다. 한인사회에선 올해부터 MQ부동산컵축구대회를 시작했다. 올 9월8일부터 11월24일까지 홈부시 메이슨파크에서 열리는 축구대회는 MQ부동산이 주최하고 재호주대한축구협회가 주관한다.

하지만 그는 정작 자신의 성공 비결을 하나님에게 돌렸다. “제 성공 비결은 딱 한가지 하나님의 말씀 덕분이다. 저의 모든 중심은 하나님이다. 하나님의 말씀에서 위안받고 에너지를 얻는다. 제 활력의 원동력은 하나님이다.”

박 대표는 아파트 사전분양 시장이 내년쯤 풀릴 것으로 전망했다. “부동산 시장이 좋아지면서 안정세로 들어가고 있다. 구입자가 증가하며 할인폭도 줄어들고 거래도 빨라졌다. 최근엔 투자자들이 돌아오고 있다. 아파트 사전분양은 이슈가 많아서 여전히 힘들지만 내년쯤 움직일 것 같다. 왜냐하면 집을 사야할 사람들이 계속 기다릴 수는 없기 때문이다.”

▶ “개발도 담당하는 대기업 프랜차이즈업체로 성장해야” = 박 대표는 부동산 중개업에 더 많은 한인 젊은이들이 투신하길 기대했다. “부동산업은 앞으로 성장성이 높은 유망한 사업이다. 제대로 배워 성장시켜 나가면 미래 전망이 밝다. 한인들의 장점인 좋은 서비스정신, 명석한 두뇌, 뛰어난 기술력, 근면 성실성 등을 잘 활용하면 호주에서 잘 자리잡을 수 있다. 배포있고, 진취적이고, 비전있는 젊은 인재들이 많이 뛰어들면 좋겠다.”

한인들의 맨파워 확대로 한인 부동산업체들의 영향력도 증대시켜야 한다. “한인 부동산업체는 600-700개 임대관리가 거의 한계인데, 현지업체는 1000개 이상이 많다. 한인업체가 한국에서도 마음놓고 맡길 수 있도록 다수의 매장을 거느린 프랜차이즈업체로 성장해야 한다.”

그의 꿈도 MQ부동산을 개발까지 담당하는 대기업 프랜차이즈업체로 성장시키는 것이다. “스트라스필드에 직영 2호점 개점을 계획하고 있다. 확장해야 직원들에게도 성장기회 생기고, 더 우수한 직원을 추가 채용할 수도 있다.”

시드니 이너 웨스트 라이카르트의 주택가

호주중앙은행(RBA)이 예상대로 7일(화) 기준금리를 현행 0.1%로 유지했다. RBA는 올해 마지막인 12월 이사회에서 13개월 연속 금리를 현수준으로 동결했다. 호주 경제의 강력한 반등 분위기 속에 신종 오미크론 변이의 감염이 늘어나면서 금리동결이 예상됐었다.

다수의 경제 전문가들은 이르면 2022년 7-9월 분기에 기준금리가 오를 것으로 예측했었지만 최근 오미크론 상황이 생기며 2023년 아니면 RBA의 당초 계획이던 2024년으로 인상 가능성을 연기하는 추세다.

호주 비즈니스 이코노미스트협회(Australian Business Economists’ Association) 사무총장인 베사 데다(Besa Deda) 웨스트팩 비즈니스뱅크의 수석 경제분석가는 “오미크론 출현으로 또 한 번의 경기 하강 위험이 있다. 아직 이 신종 변이에 대해 잘 모르지만 RBA가 기존 계획을 유지하는 것이 적절하다. 이제 2023년 초까지 인상되지 않을 것으로 예상하는데 내년 경제 성장률이 저하될 수 있다”고 전망했다.

최근 통계국(ABS)은 7-9월 분기 호주 경제성장률이 1.9% 하락했다고 발표했다. NSW와 빅토리아, ACT의 장기 록다운 여파를 감안하면 예상보다 경제 위축 폭이 크지 않았다. 팬데믹 이전인 2019년 9-12월 분기보다 0.2% 낮은 수준이다.

호주의 기준금리 동향

록다운 장기화에 따른 국내 수요 침체가 경제의 마이너스 성장에 영향을 주었다. 광산과 농산품 수출은 증가했다. 국제적으로 석탄, 천연개스(LNG), 육류 수요는 늘고 있다. 글로벌 공급망 침체(global supply constraints)가 지속되면서 수입은 줄었다.

데이터 분석가는 “소비 심리도 상승했고 경제 회복이 진행되면서 호주 경제의 회복력(복원력)이 어느 정도인지를 보여주고 있다. 내년 노동시장이 회복되고 증시와 집값 모두 상승할 것”으로 전망했다.

빅토리아 중개인협회(Real Estate Institute of Victoria)의 아담 도킹(Adam Docking) 회장은 “멜번 시민들은 이미 여러 차례 록다운을 경험했다. 많은 바이어들이 온라인 검색으로 매물을 보고 사기 때문에 신종 오미크론 변이로 주택시장이 위축되지 않고 있다.”고 말했다.

호주 매입자중개인협회(Real Estate Buyers Agents Association of Australia: REBAA)의 케이트 바코스(Cate Bakos) 회장은 “호주 경제 회복이 강세를 보이고 있고 금리도 안정 상태다. 내년 연방 총선이 있지만 어떤 정치인도 시세 급락을 원치 않는다. 호주금융감독원(Australian Prudential Regulation Authority)이 금융기관의 대출 버퍼(buffer rates)를 0.5% 올리면서 수요가 공급보다 더 이상 높아지지 않을 전망이다. 집값이 급등했고 이제 둔화되고 있다.”고 설명했다.

호주의 중개인 성장 증가

작년에멜버른학군 방이 치솟았다!

최신 데이터에 따르면 38개 학군의 집값이 20% 이상 급등했습니다.

한 학군에서는 45.6%라는 놀라운 증가율에 도달했습니다.

01

멜버른 학군 집값 급등

최대 60

목요일에 발표된 연례 도메인 스쿨 존 보고서에 따르면 전염병 발생 이후 멜번 주민들이 해안가나 내륙 지역으로 유입되어 도시 외곽 학교 지구의 주택 가격 상승을 어느 정도 촉진했습니다.

7월로 끝나는 지난 12개월 동안 모닝턴 반도의 마운트 엘리자 지역 초등학교

건영초등학교

학군 집값 45.7% 급등

최대 60.5호주 달러

AUD 193만 달성

마운트 엘리자 노스 초등회

학군 주택 가격 37.5% 급등

$45 증가

AUD 165에 도달했습니다.

교육 수준이 높은 도심 교육구의 주택 가격은 여전히 ​​목록 상단에 있습니다.

리치몬드 초등학교

학군 주택 가격 34.6% 상승

$52.2 증가

AUD 184.2에 도달했습니다.

집값이 가장 많이 오른 멜버른 학군

아래와 같이: 30% 이상 증가된 학군 목록

20% 이상 증가한 학군 목록

그 중 가장 빠르게 성장하고 호주의 중개인 성장 증가 있는 초등학교는 다음과 같다.가장 빠르게 성장하는 중학교 학군은 다음과 같습니다.02

멜버른 학군 주택 가격의 XNUMX분의 XNUMX

주변 집값보다 10~20% 비싸다.

도메인 수석 경제학자이자 연구 책임자인 Nicola Powell은 내부 링, 중앙 및 외부 도시 지역의 일련의 학군이 매우 잘 수행되어 학군의 가격이 해당 지역의 전체 성장을 초과했다고 말했습니다.

전문가는 기본적으로 멜번의 10개 학군마다 10개 학군의 집값이 집값이 위치한 지역보다 20~XNUMX% 정도 올랐다고 지적했다.

전문가는 또한 전염병 기간 동안 부모는 모두 자신의 생활 방식을 바꾸기를 희망하지만 또한아이따라서 좋은 학교에 갈 수 있기 때문에 해안가와 내륙 지역의 학군 방이 더 인기가 있습니다.

동시에 Eltham East Primary School 지역의 주택 가격도 17.5% 급등했습니다.

이 초등학교는 멜버른 부부인 Sophie Cross와 그녀의 남편 Nick이 딸을 학교 구역의 작은 집에서 큰 집으로 데려간 이유이기도 합니다.

작년 10월에 크로스 가족이 이사를 했어요!

소피는 이사 비용을 남편과 함께 마련했고 운 좋게도 사적인 협상을 통해 학군 주택을 구입할 수 있었다고 말했다.

부동산 중개업자제이슨 스테파노우 씨는 엘담이 가족들에게 매우 인기가 많다며, 주변 환경 뿐만 아니라 주변 지역에 비해 집값이 저렴하기 때문이라고 말했다.

"Doncaster에서는 주택을 구입하는 데 150만 호주 달러에서 170만 호주 달러가 소요되는 반면 Eltham에서는 좋은 학군에 사업을 건설하는 데 110만 호주 달러가 소요됩니다."

03

두 가지 유형의 구매자가 있습니다.

부동산 이사인 Vicki Sayers는 인기 있는 모닝턴 반도에서 구매자들이 학군뿐만 아니라 라이프스타일 변화에 더 많은 비용을 지불했다고 말했습니다.

Sayers 씨는 "Frankston High School" 학군을 포함하여 일부 학교는 항상 가족들을 이 지역으로 끌어들이고 있다고 말했습니다.

"이 지역에는 다양한 학교가 있습니다. 여기에서 집을 구입하면 투락 대학 및 기타 지역으로 버스를 탈 수도 있습니다.사립 학교, 또는 Haileybury College에 쉽게 호주의 중개인 성장 증가 갈 수 있습니다. "

다른 이사이자 경매인인 Tim Heavyside는 비슷한 구매자들이 도심에서도 찾고 있다고 말했습니다.

경매인은 두 종류의 구매자가 있다고 지적했습니다.

Kew 및 인근의 다른 고급 사립 학교와 같은 주택을 구입할 수 있고 부유 한 구매자,

그리고 돈은 없지만 공립학교에서 자녀 교육을 소중히 여기는 구매자.

"그들은 자녀들의 더 나은 미래를 위해 모든 것을 걸었습니다."

04

온라인에서만 목록 보기

비싼 가격에 집을 사다

在 빅토리아 질롱(Geelong)의 고급 부동산 시장에서 치열한 경쟁이 뉴타운 지역의 고급 부동산에 자리를 내어 300만 달러의 가격 기대치를 깨고 홍콩의 입찰자들을 끌어들였습니다.

지난 토요일, 212 Noble St에 위치한 침실 340개, 욕실 40개 맨션은 예상 가격인 A$XNUMX보다 높은 XNUMX만 호주 달러에 매각되었습니다.

부동산 중개인은 Newtown 사립 학교 구역의 중심에 위치한 이 부동산이 St Joseph's College, The Geelong College 및 Sacred Heart College에서 도보 호주의 중개인 성장 증가 거리에 있다고 말했습니다.

또한 퀸즈파크의 아름다움도 볼 수 있습니다.

결국 멜버른에 거주하는 한 구매자는 온라인으로 부동산을 가상으로 확인한 후 학군 부동산을 구매하기로 결정했습니다.

에이전트는 "구매자는 질롱에서 자랐고 학교가 가격의 주요 동인"이라고 말했다.

경매에 참가한 많은 바이어들도 아이들이 걸어서 통학할 수 있기를 바라는 마음으로 주변 학교를 찾았다고 한다.

* 위 내용은호주 중등 학교, YOYO Yami의 내용에 대한 사소한 삭제 또는 수정은이 웹 사이트가 그 견해에 동의하고 그 진위에 대한 책임이 있음을 의미하지 않습니다.

What's Up (and Down) With Households?

Speech delivered by Luci Ellis, Assistant Governor (Economic), to the Address to Housing Industry Association March Industry .

잠시 동안 은행의 팀은 분명히 약한 국민 계정 수치를 눈에 띄게 강세 인 노동 시장 데이터와 어떻게 조화시킬 수 있었는지에 대해 고심하고 있습니다.

분리는 가정 부문으로 추적 할 수 있습니다. 국민 총생산 (GDP) 측정의 다른 많은 부분은 실제로 합리적으로 잘 진행되고 있습니다. 일부 대형 프로젝트가 계속 진행되고있는 광업 분야 외에 사업 투자는 견조한 속도로 성장하고 있습니다. 운송 및 신 재생 에너지 프로젝트가 매우 중요합니다. 소비와 투자 모두 공공 수요가 성장을 지원하고 있습니다.

가뭄으로 영향을받은 농촌 부문과 같이 가계 부문 이외에는 취약한 부분이 있는데, 이는 현재 수출에 무게를두고 있습니다. 가뭄과 기타 최근의 자연 재해는 직접적으로 영향을받은 사람들에게 분명히 어려움을줍니다. 그러나 광범위한 경제에서의 기본 추세는 이러한 사건에 의해 결정되지는 않습니다. 따라서 주내에서, 가계 부문 밖에서는 경제가 그렇게 나쁘지 않습니다.

노동 시장은 분명히 개선되었다.

이는 고용이 강세를 유지하고 누군가가 모든 여분의 근로자를 고용해야하기 때문에 의미가 있습니다. 지난 해 총 고용은 2 % 이상 증가했습니다. 실업률은 2018 년까지 ½ % 포인트 하락하여 우리의 예측이 암시하기 전에 5 % 수준에 이릅니다 (그래프 1). 이것은 좋은 결과입니다. 청년 실업률은 감소했으며 대부분의 불완전 고용 실태 또한 다소 하락했다.

일부 업종은 다른 업종보다 우수한 성과를 보이고 있지만 전반적으로 고용 부문의 강점은 다양한 영역에 걸쳐 있습니다 (그래프 2). 우리는 사람들이 자신이 일하고 있다고 말하는 산업을 보거나 ABS의 새로운 노동 계좌를 사용하여 회사가 그들의 산업이라고 말하는 것과이 정보를 삼각화할 수 있습니다. 어느 쪽이든 우리는 다양한 산업 분야에서 일자리가 창출되는 것을 목격합니다. 보건 의료 및 사회 지원에서의 고용은 잠시 동안 증가 해왔다. NDIS의 출시는이 중요한 드라이버이지만 유일한 것은 아닙니다. 최근에는 여러 비즈니스 서비스 산업에서 고용이 증가한 것으로 나타났습니다. 건설업은 한 세기 동안 강세를 보이며 1 세기가 넘은 기록에서 총 고용의 가장 높은 비중을 차지했습니다.

노동 시장 데이터는 여러 독립적으로 수집 된 데이터 세트에서 나오기 때문에 합리적으로 자신감을 가질 수 있습니다. 고용 및 실업률은 가계에 대한 ABS의 조사에서 나온 것이다. 그러나 ABS의 기업에 대한 설문 조사에 따르면 취업률은 전체 취업률에서 매우 높은 비율을 차지하고 있습니다. 개별 민간 기업 조사는 많은 기업들이 더 많은 근로자를 고용 할 계획이라고 말해줍니다. 우리 호주의 중개인 성장 증가 자신의 연락 담당자 중 많은 사람들이 직원이 채용 중이라고 알려줍니다.

그리고 노동 시장이 점진적으로 긴축함에 따라, 우리는 임금 성장에 미치는 영향을보기 시작했습니다. 이는 당분간 낮은 수준이지만, 특히 민간 부문에서 점차 증가 추세에 있습니다 (그래프 3). 이 변화의 일부는 1 년 전과 비교할 때보 다 임금 동결의 대상이되는 근로자가 적다는 것입니다. 최저 임금 및 임금 임금 인상도 증가했다. 다른 나라들과 함께, 역사적인 경험이 제시했던 것보다 더 빠른 임금 상승을보기 시작하는 데 더 오래 걸리고 실업률이 낮아지고 있습니다. 사실 우리는 여전히 호주가 실업률 수준에서 조금 벗어난 것으로 생각한다. 그러나 다른 나라의 경험이 보여 주듯이 노동 시장이 충분히 긴축되면 결국 임금이 상승하게된다.

가구 소비는 감속하고 있습니다

노동 시장이 암시하는 긍정적 인 그림과는 달리, 가계 소득의 성장은 느리고 소비 증가는 최근 약화되었다 (그래프 4).

어떤 종류의 지출이 가장 둔화되었는지 살펴보기 위해 자동차와 생활 용품에 대한 지출이 특히 영향을 받았다는 것을 알 수 있습니다 (그래프 5). 음식과 같은 덜 재량적인 항목에 대한 지출은 그다지 영향을받지 않습니다.

주택 가격 하락으로 인한 '부의 영향'이 지출에 비중을 둘 가능성에 대한 논의가 있었다. 그러나 가격 하락에 대한 사람들의 반응은 이전에 가격이 어느 정도 상승했는지에 부분적으로 달려 있음을 기억해야합니다.

은행의 동료들에 의한 최근의 연구에 따르면, 단순히 부 (富) 부양 지출의 증가보다 직접적인 연관성이 있음을 알 수있다 (Nodari and Rees, 2019). 어느 날 아침 사람들이 깨어나 집이 더 호주의 중개인 성장 증가 가치 있다는 것을 깨닫고 쇼핑을 나가기로 결정하는 것은 그리 많지 않습니다. 오히려 그들의 집이 더 가치가 있다면, 차를 사기로 한 어떤 사람들의 결정에 대해 더 많은 것을 빌릴 수 있습니다. 그리고 상승하는 주택 가격은 일반적으로 시장에서 높은 거래율의 맥락에서 발생하기 때문에 가정용 가구에 대한 지출은 주택 가격과 함께 상승하거나 하락하는 경향이 있습니다. 따라서 주택 가격이 하락하면 매출액도 ​​감소합니다. 즉, 집을 옮기는 사람이 적고 오래된 소파가 적합하지 않거나 여분의 침실에 새 가구가 필요하다는 것을 알게됩니다.

느린 소득 성장은 가구 지출에 끌기입니다

주택 회전율에 대한이 특정한 연결 외에도 소비 지출의 둔화는 전혀 예상하지 못합니다. 몇 년 동안 우리는 취약한 소득 성장 문제와 가계 소비 지출의 회복력을 테스트하는 방법에 대해 논의 해 왔습니다. 이것은 높은 가계부 채와 그러한 부채에 대한 대처의 필요성과 관련하여 특별한 이슈입니다.

실제적으로 실제로 작동하는 경제 이론의 한 측면은 사람들이 소득 변동에 직면하여 소비를 원활하게하려고한다는 관찰이다. 소득 증가는 소비 증가보다 현저하게 변동성이 큽니다. 그래서 일반적인 패턴은 소득 성장의 변화와 함께 두 가지 사이의 갭이 해결되고 소비 성장이 바뀌지 않는다는 것입니다.

그러나 가계가 소득 증가보다 더 빨리 호주의 중개인 성장 증가 소비를 확대 할 수있는 기간에 한계가있을 수 있습니다. 사람들은 여전히 ​​저축하고 있으며, 느린 속도로 그렇게 할 수 있습니다. 그러나 어느 시점에서 그들은 일시적인 것이 아니며 저소득층의 성장이 지속될 것이라고 결론을 내릴 수 있습니다. 그 시점에서 그들은 지출 계획을 조정할 가능성이 있습니다. 소비 증가가 둔화 될 것입니다.

따라서 우리는 가계 소득 증가가 실제로 현재 소비 증가율 또는 그 이상으로 되돌아 갈 수있는 방법을 확립해야합니다. 그러기 위해서는 우리가 왜 그렇게 약했는지 이해할 필요가 있습니다.

노동 소득 성장은 다소 회복했다.

얼마 동안은 노동 소득 증가가 약했다는 이야기의 일부가있었습니다. 이것은 여러 차원에서 사실입니다. 첫째, 특정 직무에 대한 임금 상승률은 느리다 (그래프 6). 이는 ABS의 임금 물가 지수 (WPI)에 의해 포착 된 임금 상승률의 척도이다. 고정 된 일자리 풀에 대해 지불 된 임금 변화를 포착합니다. 이미 언급했듯이이 방법의 성장은 점진적으로 증가하기 시작했습니다. 인플레이션이 평균 2 ~ 3 %이고, 생산성이 지난 10 년 간 평균과 비슷한 수준의 평균 성장률을 유지한다면 장기적으로 기대할 수있는 수준보다 훨씬 낮습니다.

사람들의 실제 소득에는 상여금과 기타 비 임금 노동 소득이 포함되며, 평균 노동 소득은 경제의 일자리 혼합이 변화하는지 여부에 달려 있습니다. 수년간, 국가 계정에 기록 된 바와 같이 시간당 평균 수입을 산출하기 위해 결합 된 이러한 요소들은 혼합 조정 된 WPI 측정보다 훨씬 느리게 증가합니다. WPI의 성장과 다른이 소득 측정의 성장은 이례적인 것이 아닙니다. 그들은 서로 다른 기반에 집계됩니다. 그러나 광산 투자 호황이 끝난 지 수년이 지났지 만이 격차는 지속적으로 부정적이며 상당히 컸습니다.

구성 변화의 일부는 사람들이 광업 관련 활동에서 고임금 일자리를 벗어나 더 낮은 임금 노동으로 돌아 갔기 때문일 수도 있습니다. 이 효과가 얼마나 중요한지 정확하게 밝히기는 어렵습니다. 왜냐하면 평균 수입 증가의 약점이 일부 업계 수준의 데이터에서도 보였기 때문입니다. 따라서 적어도 일부 사람들은 같은 업계에서 저임금 직종으로 전환해야했습니다. 일했을지도 모르는 또 다른 요인은 과거보다 일자리를 실제로 전환 한 사람이 줄어들 었다는 것입니다. HILDA 조사와 같은 시간 경과에 따른 사람들을 추적하는 설문 조사에 따르면, 직장을 바꾸는 사람들은 직장을 바꾸지 않은 사람들보다 전환 한 해에 더 빠른 소득 증가를 보인다고합니다 (그래프 7).

이러한 낮은 일자리 이탈률은 비즈니스 설문 조사에서 볼 수있는 몇 가지 증거와 비즈니스 연락 프로그램에서 나오는 메시지와 일치합니다. 많은 기업들은 적어도 일부 역할에 대해서는 적절한 노동을 찾기가 어려우며, 일반적으로 주요한 것은 아니지만 기업의 제약 사항이라고보고합니다 (그래프 8). 그러나 우리가이 문제에 관해서 무엇을하고 있는지 접촉 할 때 사람들에게 더 많은 돈을 지불하는 것은 그들이 생각하는 첫 번째 해결책이 아닙니다. 다른 회사의 누군가를 더 높은 봉급으로 유혹해서도 밀렵하는 것은 그렇게 일반적이지 않습니다. 우리의 연락 프로그램의 증거에 따르면, 회사는 처음에는 노동력 부족 문제를 해결하기 위해 다른 전략을 우선적으로 사용하고 부족이 심각하고 지속적 일 때 더 빠른 임금 인상으로 전환합니다 (Leal 2019).

그러나 근본적인 요인이 무엇이든, WPI의 성장률과 평균 수입 사이의 격차는 최근에 닫혔다. 느린 임금 상승은 여전히 ​​우려이지만, 소득 증가에 기여하는 측면에서 볼 때, 그것은 몇 년 전보다 수수께끼가 적습니다. 대신 우리는 다른 곳의 최근 약점의 근원을 찾아야합니다.

비 노동 소득은 약해진다

우리가 가처분 소득 증가율을 그 구성 요소로 쪼개면 최근의 약세의 동인을 알 수있다 (그래프 9). 노동 수입은 특별히 강하지는 않지만 고용 증가와 임금 인상에 대한 다른 정보와는 더 이상 상충되지 않는 것으로 보인다. 오히려 다른 소득원의 성장은 당분간 약세를 보였으며, 최근에는 계속 증가했다.

비 노동 소득에서 주요 구성 요소는 사회 부조, 임대 소득, 기타 투자 소득 및 비법 인 기업 소득입니다. 요인의 합병으로 인해 최근 소득의 대부분이 약세를 보였습니다. 경우에 따라 이러한 경향은 계속 변할 수 있습니다. 일부는 향후 수년 내에 반전 될 수있는 단기적인 요인에 의해 추진됩니다.

사회 보장 보조금은 수년 동안 비교적 평평했다 (그래프 10). 노동 시장이 강세를 보이고 실업이 줄어들면서 일부 형태의 사회 복지가 성장하지 않은 것은 놀라운 일이 아닙니다. 그러나 동시에 진행되는 몇 가지 다른 것들이 있습니다. 첫째, 연금 지급의 성장률은 여전히 ​​긍정적이지만 여전히 둔화되었다. 자격 연령의 증가뿐만 아니라 연금을 받기보다는 노동 인구에 남아있는 (높은) 자격 연령을 초과하는 사람들이 더 많아지는 등 여러 가지 원인이있을 수 있습니다. 또한 시간이 지남에 따라 은퇴하는 사람들이 연금 잔액을 축적하는 데 더 오래 걸렸을 수도 있습니다.

둘째, 최근 몇 년 사이 정부의 사회 복지 지출 증가는 가계 소득이 아닌 정부 소비로 간주되는 새로운 프로그램 (NDIS와 같은)에서 비롯된 것이다. 따라서 장애 납부금 및 자녀 출산 가족에 대한 기타 지불액은 수년 동안 달러 기준으로 대체로 일정했지만 정부 소비는 같은 기간 동안 강력하게 증가했습니다. 우리가이를 조정한다면, 가구 소득의 사회 보조 요소의 증가는 평균 이하가 아닌 과거의 평균에 훨씬 가깝게 보일 것입니다.

이러한 요소들은 모두 가정을 지원하는 프로그램의 설계 및 국가 계좌로 분류되는 방법과 관련됩니다. 그래서 우리는 그들이 갑자기 뒤집기를 기대하지 않을 것입니다. 이는 우리가이 출처로부터 측정 된 가계 수입이 언제든지 강하게 되살아 날 것이라고 예상해서는 안된다는 것을 의미합니다.

임대 소득도 약간 약하다 (그래프 11). 임대료가 대부분의 도시에서 천천히 만 상승하고 퍼스에서 몇 년 동안 떨어지는 것을 고려하면 놀랄 일이 아닙니다. 그러나 임대 소득은 납세자의 15 %만이 얻고 집주인의 현금 임대 수입은 임대인이 지불하는 임대료가 낮아서 다른 물건을 지불 할 돈이 더 많이 남습니다. [1] 따라서 임대 소득의 약세는 소비자 지출의 침체의 큰 동인이 될 것 같지는 않습니다. 다른 종류의 투자로 인한 수입도 약간 약했지만 최근에 조금 회복되었습니다.

법인화되지 않은 사업 소득도 늦은 상태입니다. 이는 소득의 변동성이있는 유형이며 특정 부문의 상황에 민감 할 수 있습니다. 농장 부문은 비공식 기업 수입의 상당 부분을 차지하며, 이는 경제 부문의 비중과 비교됩니다. 그래서 이러한 소득의 한 가지 이유가 농업 소득에 대한 가뭄의 영향이었습니다. 여기에서 회복은 정상적인 계절 조건이 얼마나 빨리 반환되는지에 달려 있습니다. 법인화되지 않은 사업 소득의 나머지 부분의 상당 부분은 상업 인과 부동산 중개인을 포함한 부동산 시장 관련 분야에서 비롯됩니다. 또한 기존 주택의 건설 활동 및 판매량이 감소함에 따라 소득 수준이 낮아지고 있습니다. 다시 말하면, 이러한 소득원이 어느 시점에서 회복 될 수 있다고 생각할 수 있습니다.

가처분 소득에 세금과 다른 지불은 끌고 있습니다

소비 및 저축에 대한 가계 소득을 고려할 때 경제학자들은 대개 가처분 소득 에 대해 이야기 합니다. 이것은 세금, 순이자 지불 및 보험료와 같은 몇 가지 다른 공제의 소득 순액입니다. 가처분 소득을 계산하기 위해 총소득에서 공제 한 금액은 2018 년에 약 6 % 증가했습니다. 이는 총 가구 소득의 증가보다 현저히 빠릅니다.

가계 소득 증가에 대한 상대적으로 약한 그림에도 불구하고 최근 몇 년 동안 가구 소득세가 견조하게 증가했다. 세수입의 성장이 소득 증가를 앞지르는 것은 정상적인 현상입니다. 그것은 진보적 인 세제가 작동하는 방식입니다. 유용한 법칙은 가계 소득 증가의 1 % 포인트마다 가구당 부과되는 세금이 평균 1.4 % 포인트 증가한다는 것입니다. 평균적인 수치 다. 실제 비율은 꽤 다를 수 있습니다.

지난 해 가정에서 지불 한 세금은 약 8 % 증가하여 총 가구 소득의 3½ % 증가율의 두 배 이상을 나타 냈습니다. 따라서이 비율은 현재 1.4 대 1이 아닌 2 대 1에 약간 비슷합니다. 그것은이 비율에 도달하는 범위의 최상단에 있지만,이 그래프가 보여 주듯이 전례가없는 것은 아닙니다 (그래프 12). 그러나이 효과는 시간이 지남에 따라 누적되어 세금으로 지불되는 소득의 비율이 증가하고 있습니다 (그래프 12, 하단 패널).

주목할만한 사실은 지난 6 년 동안 소득 증가 자체가 느린 시점에서 납부 한 세금의 증가가 소득 증가율을 평균 이상으로 호주의 중개인 성장 증가 초과했다는 점입니다 (그래프 13).

여기에 몇 가지 일이있을 것 같습니다. 평범한 브래킷 크립과는 별도로 일부 공제 및 상계액이 거부되어 전반적인 세금 공제가 강화되었습니다. 투자 자산 대출 금리는 이제 소유주보다 높지만 모기지의 전반적인 금리 구조는 몇 년 전보다 낮습니다. 따라서 집주인은 투자 호주의 중개인 성장 증가 부동산에 대한 대출금에 대한이자 지불에 대한 세금 공제가 줄어들 것입니다. 동시에, 지난 10 년간 일부 도시의 주택 가격이 크게 올랐다는 것은 부동산을 판매하는 투자자가 지불 한 양도 소득세 부담을 증가시킬 것입니다. 주택 시장의 회전율은 하락했다. 그러나 우리가 가장 잘 알 수 호주의 중개인 성장 증가 호주의 중개인 성장 증가 있듯이, 가격 효과는 감소량의 영향을 지배하고, 지불 된 총 자본 이득 세금이 증가했습니다.

세금 징수의 준수 노력 및 기술적 진보로 인해 주어진 수입에서 수집 된 수익이 증가했습니다. 세무서는 근로 관련 공제에 대한 준수를 높이려는 노력이 수익을 눈에 띄게 증가 시켰다고보고합니다 (Jordan 2019). 렌트 재산과 관련된 공제에 중점을 둔 이러한 노력의 다음 물결은 수익을 더욱 높일 수 있습니다.

세금을 인상하는 이러한 운전자 중 일부는 잠시 동안 지속될 수 있지만 영구적 인 것은 아닙니다. 예를 들어, 강한 주택 가격 상승의 초기 기간은 해당 기간 동안 호주의 중개인 성장 증가 자산이 소유 된 경우에만 양도 소득세 증가를 증가시킵니다. 역사가 더 깊어 질수록 덜 중요해질 것으로 예상 될 수 있습니다. 유사하게, 증가한 수락 은 주어진 소득 수준에 지불 된 세금 의 수준 을 증가시킵니다 . 그것은 세금 지불의 추세 성장률의 변화가 아닙니다. 즉, 컴플라이언스의 여러 측면으로 노력이 옮겨 감에 따라 그 효과는 잠시 지속될 수 있습니다.

최근의 일부 정책 변화로 인해 소비가 감소 할 수 있음

이러한 모든 효과를 제외하면 노동 시장 여건이 개선 되더라도 가계 소득 성장은 여전히 ​​둔화되었다. 그러나 저임금 성장과는 달리 취약한 비 노동 소득 증가가 소비자 지출에 얼마나 큰 영향을 미치는지는 분명하지 않다. 이미 언급했듯이, 임대인의 임대 소득이 느리게 성장한다는 것은 세입자가 다른 일에 더 많은 돈을 쓸 수 있음을 의미합니다. 사회 보조금의 약점 중 일부는 신규 프로그램이 기존 프로그램과 다르게 전달되기 때문에 정부 지출로 분류되기 때문입니다. 수령인에 대한 순 혜택은 같거나 더 높을 수 있습니다.

그래서 약한 비 노동 소득 증가가 약한 임금 증가보다 덜 걱정 스럽다고 생각할 이유가있을 수 있습니다. 그러나 당신은 소비 전망에 대한 당신의 견해를 뒷받침 할 가능성에 의존하기를 원하지 않을 것입니다. 그래서 이것은 우리가주의 깊게 볼 필요가있는 영역입니다. 가계 소비 지출은 경제 활동의 상당 부분을 차지합니다. 상당한 규모의 축소로 인해 성장이 둔화되고 노동 시장이 약화되고 주택 구매 결정이 내려집니다.

이별 사고

오늘 내 이야기는 은행이 주택 시장에 대해 최근에 말한 내용과 의도적으로 겹치지 않았다. 그러나 나는 가계 부문의 상황이 주택 부문과 이에 따라이 관객에게 더 중대한 영향을 미치는 것이 분명하다고 생각합니다. 어떤 다른 힘이 주택 시장 발전에 영향을 미칠지라도 근본적으로 주택에 대한 수요는 가계 부문의 신뢰와 주택 구입이나 임대와 관련된 재정적 약속을 취하는 능력에 달려있다. 충분한 수입이없고 강한 노동 시장이 없으면 자신감과 역량이 의심 스럽습니다. 이것이 노동 시장 발전을 면밀히 주시하는 유일한 이유는 아닙니다. 그러나 노동 시장, 가구 및 주택 간의 연계는보다 광범위한 전망에 대한 우리의 평가에 중요합니다.

마약중독에서 백만장자가 되기까지 – 모두가 번창했습니다

매우 겸허한 시작과 다른 사람을 번창시키려는 독점 상인의 태도에서 4 억9천만달러의 성기사 그룹이 출현했습니다. 2001년 데이비드 호지 슨 (David Hodgson)은 당시 호주 최대 금융 중개 기관이었던 Aussie Home Loans의 단독 중개인이었습니다. Aussie는 호주에서 중개 업계를 개척 한 이래로 새로운 차용자를 유치하기 위해 “We ‘ll save you”라는 슬로건으로 광고 캠페인을 시작했습니다. 따라서 금융 구원이 필요한 도시의 사회 경제적으로 끝난 많은 사람들이 꿈꾸는 집을 사기 위해 금융을 확보 할 수 있기를 희망하면서 광고에 응답했습니다.

중개인은 실제로 차용인에 대한 대출을 원할 경우에만 지불되며, 당시에는 호주인이 돈을 받으려면 60,000달러 이상이 필요했습니다. 사무실에있는 다른 12명의 브로커 중 누구도 대출을 받기가 어려웠던이 빈민들과 거래하기를 원하지 않았고, 대출은 매우 작았습니다.

데이비드는 다른 브로커로부터이 모든 리드를 모으고 밤에는이 가난한 사람들을 방문했습니다. 그의 목표는 상승하는 부동산 시장에서 긍정적으로 조정 된 투자 자산을 확보하는 것입니다. 이것은 투자 부동산에 의해 얻은 집세가 은행에 대출 된이자보다 높았 기 때문에 새로운 주인에게 잔여 소득을 창출했다.
급속히 증가하는 부동산 시장 이었기 때문에,이 싼 주택은 가치가 올라가고 새 소유주를위한 형평성을 창출했습니다. 데이비드는 형제들에게 형평을 사용하여 또 다른 값싼 집을 사서 반복해서 그 과정을 반복하는 방법을 가르쳤다.

데이비드는 수년 동안 이것을했고, 그들이 너무 작 으면이 대출들에 대해 결코 지불받지 못했습니다. 그러나 그의 목표는 빈민층이 소득과 자산 기반을 늘려 결국 꿈의 집을 살 수있게하는 것이 었습니다. 그는 그가 이것을 위해 그것을하면, 영원히 자신의 고객이 될 것이며, 공동으로 그들은 모두 함께 번영 할 것임을 알았습니다.
단기간에 David는 20명이 넘는 투자 부동산이 생길 때까지이 사람들을위한 부동산 및 대출을 찾을 수있었습니다. 이는 20 개가 넘는 신규 수입원을 보유하고 있었으며 부동산 시장이 상승함에 따라 이러한 자산이 두 배로 증가하고 가치가 3 배가된다는 것을 의미했습니다. 가난한 사람들은 매우 풍요롭게되었고, 그 중 일부는 3년 이내에 수백만명의 사람들이되었습니다.

2003년과 2004년에 금리가 상승하고 주거용 부동산 시장이 둔화되었습니다. 이 무렵 데이비드는 Paladin Corporation을 “That All May Propsper”이라는 슬로건으로 설립했으며 상업용 부동산 개발로 호주의 중개인 성장 증가 확장하고있었습니다. 성기사는 개발 토지를 확보하기 위해 자본을 모으고있었습니다.

이 새롭게 부유 한 사람들은 주택 시장이 둔화 된 곳 밖에서 투자를 찾고 있었고 Paladin은 돌보고 나누는 정책을 통해이 사람들을 번성 시켰기 때문에 공동 투자하고 프로젝트의 자금을 제공하고자했습니다. 데이비드는이 사람들을 수용 할 수있는 재산 신탁 소송을 만들었으며, 월 소득이 많고 최종 이익이 넉넉하다는 것을 알았습니다.
2005년 Paladin은 사업 영역을 더욱 넓히고 사업을 다각화했습니다. 다시 한 번 성기사는 자본을 키우려고했고, 이번에는 다양한 대상 기업을 사려고했습니다. 이 시간까지 투자자 기반은 다른 사람들이 몇 번이고 반복적으로 거래 할 수있는 권한을 부여하는 팔라딘의 이윤 공유 문화로 인해 사람들이 번영하면서 말 또는 입을 통해 크게 성장했습니다. 다시 한번 같은 사람들이 인수 자금을 제공했습니다.

2001년부터 16년 동안 Paladin은 4 억 9000 만달러가 넘는 자산을 가진 회사 그룹으로 부상했습니다. 그것은 에너지, IT, 수자원 인프라, 텔코, 투자 은행 및 건강 및 피트니스 부문에 관심이 있습니다. 여정을 따라, 그것은 의도적으로 고객, 거래 파트너 및 기본적으로 그것이 기반으로하는 커뮤니티를 번성 시켰습니다.
성기사의 감독은 성공의 이유가 다른 사람들을 돌보고 다른 사람들과 나누었으며 모두 함께 번영했다는 사실을 잘 알고 있습니다.


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